京城包租公，15年房產(chǎn)買家。你相見恨晚的買房導(dǎo)師，已為5000人提供優(yōu)化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說(shuō)一半讓你云里霧里！包租公用實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)給你有用的建議指導(dǎo)。

　　全網(wǎng)同名，咨詢需搜名關(guān)注，后臺(tái)精選問(wèn)答如下：

　　01

　　提問(wèn)：包租公，你好！坐標(biāo)東莞，我和孩子兩人戶口落在北京西城親姐家，老公是深圳籍。目前東莞有1套房，深圳有2套房（其中1套在還貸款，能以租抵貸）。了解到北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在是見底，想抓住機(jī)會(huì)買一套北京西城學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在買只能按二套來(lái)貸款，至少首付6成，子彈700萬(wàn)，總價(jià)不想1000萬(wàn)。

　　現(xiàn)在想買好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)，現(xiàn)在關(guān)注金融街學(xué)區(qū)和德勝學(xué)區(qū)的房子。為以后考慮，先利用戶口和資金買好學(xué)區(qū)，萬(wàn)一孩子將來(lái)回京讀書，做個(gè)準(zhǔn)備，不想浪費(fèi)現(xiàn)在的手頭的戶口和資金。而我姐在月壇附近住，她希望我住得離她家近一些，好互相有個(gè)照應(yīng)?？墒墙鹑诮謱W(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒不到大房子，如果再要求小區(qū)品質(zhì)，買三居肯定沒戲了。

　　但老公想一步到位買三房，可以不買這幾個(gè)學(xué)區(qū)，因?yàn)?.31政策還是對(duì)學(xué)區(qū)房有影響。

　　包租公，麻煩您給看一下，到底是買金融街一居，德勝二居，還是其他區(qū)域三居好？

　　另外，明年會(huì)有一筆其他收入，明年能買到更大的房子，可又擔(dān)心通貨膨脹等因素，明年會(huì)上漲，浪費(fèi)資金。比較糾結(jié)，請(qǐng)您指導(dǎo)！謝謝！

　　回答：學(xué)區(qū)房的價(jià)值分成兩部分：房子+學(xué)票。其中學(xué)票的價(jià)值基本不變；房子的價(jià)值會(huì)根據(jù)周邊行情變化。既然你知道7.31政策，就應(yīng)該懂得風(fēng)險(xiǎn)對(duì)你資產(chǎn)的影響。學(xué)區(qū)房建議買小，上學(xué)期間若需要照顧孩子，可以周邊租房，同時(shí)也能與你姐做幾年鄰居。余下的資金在有價(jià)值的區(qū)域投資，資金籌集是你需要面對(duì)的第一關(guān)，第二關(guān)是選籌，第三關(guān)是騰資質(zhì)，看不懂就繼續(xù)提問(wèn)即可。這樣還能保留一定的投資屬性，博未來(lái)更多的可能。更多適合的樓盤推薦，見內(nèi)部分享。

　　02

　　提問(wèn)：包租公，請(qǐng)教下，使用拆骨法怎么計(jì)算房產(chǎn)的價(jià)值？

　　回答：例如一個(gè)斜頂戶型，低于2.2米高的區(qū)域，不上房本面積。那么房本上的正常面積正常核算，而不上方面的面積精準(zhǔn)測(cè)量后，按一定折扣計(jì)算。如果房主出售時(shí)，只按照房本面積的市場(chǎng)價(jià)出售，那購(gòu)房者就白得了2.2米高度以下的面積。

　　03

　　提問(wèn)：包租公，您好，我準(zhǔn)備投資買第二套，全款買個(gè)600W左右標(biāo)的，不準(zhǔn)備貸款，請(qǐng)幫忙推薦一下位置以及小區(qū)。

　　回答：朝陽(yáng)的石佛營(yíng)、十里堡、四惠板塊；昌平的天通苑板塊。具體樓盤推薦，見內(nèi)部分享。

　　04

　　提問(wèn)：包租公，貸款利率的事情想了好幾天，請(qǐng)教下房子抵押貸款，采用LRP劃算嗎？

　　回答：如果你的貸款3年內(nèi)會(huì)還掉，選LRP，預(yù)計(jì)能剩1%的利息?？赡銣?zhǔn)備長(zhǎng)期還貸，中間會(huì)有很多的不確定性，選擇固定利率至少有個(gè)穩(wěn)妥。

　　05

　　提問(wèn)：包租公，您好！我買的二手的頂層復(fù)式，買之前原房東就做過(guò)二次裝修，有很大改動(dòng)，我覺得改得很漂亮，就沒再大裝，已經(jīng)住了一年多。但是這周末樓下鄰居一起來(lái)找我，說(shuō)我家房子亂改動(dòng)把煙道給封死了，導(dǎo)致樓下的煙無(wú)處排放，讓我盡快恢復(fù)。難道要把裝修改造的部分破壞掉？我咋應(yīng)付樓下鄰居？

　　回答：先找物業(yè)協(xié)助，調(diào)查情況，可對(duì)比臨近單元結(jié)構(gòu)。若確實(shí)有改動(dòng)，考慮到現(xiàn)有的裝修不方便改動(dòng)，應(yīng)該溝通解決，你想過(guò)沒有，至少2年了，為什么現(xiàn)在他們過(guò)來(lái)?？梢哉乙患胰菀诇贤ǖ牧私庀拢饌€(gè)瓦解，可能有人搞事情。

　　06

　　提問(wèn)：包租公，您好！坐標(biāo)北京，首房首貸資格，現(xiàn)金140萬(wàn)，準(zhǔn)備買350萬(wàn)以內(nèi)的房子，是用來(lái)給爸媽住的，我們小家庭住在北苑恒大名都，所以距離越近越好。1.選擇北苑一居還是天通苑東二、東三的兩居更好？5年后可能會(huì)置換改善，希望賣的時(shí)候好出手。2.還有其他推薦嗎？3.一直不太理解為啥這兩個(gè)區(qū)域價(jià)格差這么大，您能講講嗎。感謝包租公指點(diǎn)迷津。

　　回答：總價(jià)350萬(wàn)標(biāo)的，天通苑＞北苑，流動(dòng)性不用擔(dān)心。這個(gè)總價(jià)的房子大部分都有溢價(jià)，可以看下東，東南的推薦區(qū)域，見內(nèi)部分享。天通苑本來(lái)就是承接市區(qū)層層傳遞的溢價(jià)壓力，如果北苑和天通苑一個(gè)價(jià)位或接近，那天通苑就沒有存在的價(jià)值了。

　　07

　　提問(wèn)：包租公，您好，今年我和老公博士畢業(yè)，都是唐山人，有個(gè)工作機(jī)會(huì)打算回去建設(shè)家鄉(xiāng)。很多年沒關(guān)注過(guò)，回來(lái)一看新盤2.2萬(wàn)起，位置的品質(zhì)二手房也2萬(wàn)左右了，網(wǎng)上查了下，現(xiàn)在賣地價(jià)格也在上漲。我們工作不在市區(qū)，大概率是在曹妃甸，那的房子五六千，本來(lái)也考慮過(guò)在曹妃甸買來(lái)著，但老公嫌貴。我們現(xiàn)在深圳，若在深圳買的話房?jī)r(jià)高，只能買個(gè)老破小。請(qǐng)問(wèn)，今年房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？唐山還是深圳買？

　　回答：畢業(yè)后去建設(shè)家鄉(xiāng)，是很有正能量的事情，尤其你們都是博士，屬于高端人才，也許正是家鄉(xiāng)需要的。我會(huì)盡量幫你想想辦法。

　　常規(guī)來(lái)看，唐山不適合入手，深圳雖然經(jīng)歷了一波漲幅，也會(huì)明顯好于唐山的投資價(jià)值。建議你們利用現(xiàn)有的深圳購(gòu)房資質(zhì)買一套，唐山的租房市場(chǎng)并不熱，可以先租個(gè)品質(zhì)小區(qū)，而自己的錢在深圳升值。

　　唐山無(wú)論城市能級(jí)，還是房產(chǎn)漲幅預(yù)期都一般。作為一個(gè)北方典型的三線城市，外來(lái)人口有限，價(jià)格缺少足夠的支撐。近年來(lái)以曹妃甸為代表的區(qū)域，在房產(chǎn)銷售的熱情推銷下，用低價(jià)以及藍(lán)圖，吸引了不少北京外溢的房產(chǎn)投資者。大概率會(huì)成為接盤俠。具體的分析可見內(nèi)部分享。

　　房?jī)r(jià)接下來(lái)的走勢(shì)不能用簡(jiǎn)單的用漲或跌來(lái)預(yù)測(cè)，應(yīng)該是兩極分化加??！

　　但不管從調(diào)控時(shí)機(jī)、通勤、樓市分化現(xiàn)狀以及唐山經(jīng)濟(jì)困局等角度來(lái)看，如果想買唐山，以期獲得像燕郊、香河一樣的回報(bào)，怕是只能妥妥的當(dāng)接盤俠了！關(guān)于房地產(chǎn)白銀時(shí)代的分化精彩解說(shuō)，見內(nèi)部分享。

　　08

　　提問(wèn)：包租公，您好！女，京籍，單身，名下無(wú)房無(wú)貸，男朋友在家里資助下已經(jīng)在東城買了一套房，為結(jié)婚準(zhǔn)備，滿足了自住需求。我爸據(jù)此就讓我直接買個(gè)投資標(biāo)的，不考慮自住，可出租。現(xiàn)金200萬(wàn)左右，工作地點(diǎn)在望京，請(qǐng)問(wèn)：

　　1、目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，聽說(shuō)降低負(fù)債留現(xiàn)金最好，因不是剛需，不著急，是現(xiàn)在入手還是等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好了再入？如果現(xiàn)在投資是多貸更好么？

　　2、望京是否有推薦的？望京望花路西里、南湖東園一二區(qū)、望京西園、花家地哪個(gè)更好？

　　3、若望京沒有，馬南里、亞運(yùn)村、順義、北清路一帶，是否有推薦的？或其他哪里是否有盤推薦？要求最好交通便利，宜居，升值潛力。

　　4、若婚后再買，買個(gè)大的，是否還有首貸優(yōu)勢(shì)？

　　本人小白還望您指點(diǎn)，非常感謝！

　　回答：在大水滿貫的前提下，負(fù)債可以對(duì)抗通脹。負(fù)債和留有現(xiàn)金不沖突，其實(shí)多幾張XYK就算現(xiàn)金能力。因?yàn)槟愕谝淮钨?gòu)房，建議就在望京附近找，從投資角度不是最優(yōu)，但考慮實(shí)操能力，也是不差的選擇?？梢耘渲弥辽?50萬(wàn)標(biāo)的。望京可以看望花路西里、南湖東園一、二區(qū)、望京西園都可以看看。可以婚后合買，不是SFSD也有辦法貸足。

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