去年底上?！笆奈濉币?guī)劃公布以來，“5個新城”幾乎每周都在上頭條，直到昨晚，第一個重磅文件終于發(fā)布——《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》。

　　文件中最引人注意的，就是那條“探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策?！?/p>

　　很多人看到這條，就想到了外環(huán)車牌——滬C，5個新城剛好都在外環(huán)外，難道也要搞個“滬C”版戶口、購房資格出來？

　　上海在很早以前就規(guī)劃了“一城九鎮(zhèn)”，但由于主要的產(chǎn)業(yè)、配套都集中在中心城區(qū)，免不了攤大餅的發(fā)展模式，慢慢就變成了“一個市中心+九個睡城”（誤）。

　　所以無論是在2035規(guī)劃，還是十四五規(guī)劃里，上海都重新定義了郊區(qū)新城的概念，5大新城將要打造的是“長三角城市網(wǎng)絡(luò)中的綜合性節(jié)點城市”。

　　既然是獨立的綜合性城市，那么擁有獨立的人才、住房、產(chǎn)業(yè)政策，也是非常正常的事情，昨晚發(fā)布的《意見》中，第一條就是針對差異化的新城人才落戶和居住證政策：

　　對于居轉(zhuǎn)戶：

　　對在新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才，經(jīng)新城所在區(qū)推薦后，“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年。

　　對于應(yīng)屆生落戶：

　　對新城范圍內(nèi)教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)單位錄用的非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生，直接落戶打分加3分。

　　對于居住證積分：

　　對上海市居住證持證人在新城工作并居住的，予以專項，即每滿1年積2分，滿5年后開始計入總分，最高分值為20分。

　　看到?jīng)]有，十足的誠意！

　　當(dāng)然，對于樓市來說，這些降低落戶門檻的政策只能算是“前菜”，真正令人遐想的是，“差異化的購房資格”到底應(yīng)該會怎么調(diào)整？

　　臨港新片區(qū)就給了一個非常好的先例：

　　非滬籍人才購房資格由居民家庭調(diào)整為個人

　　非滬籍人才購房社保年限由5年降至3年

　　婚姻狀態(tài)和社保年限，這兩個堪稱樓市bug級別的資格門檻，在臨港得到了釋放。

　　因此，我們可以大膽猜測，在購房資格方面，5個新城也可能在這兩方面適當(dāng)差異化放松：

　　猜想1：

　　是否結(jié)婚，都可擁有購房資格，單身狗在5個新城不被“歧視”。

　　猜想2：

　　在5個新城購房，需要的社保年限小于5年，至于是2年、3年還是4年，就看政策的意愿了。

　　當(dāng)然，以上資格的放松一定是建立在工作和社保必須在5個新城，而且是新城重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、崗位的基礎(chǔ)上的，其他地區(qū)的人想鉆空子，很難。

　　還記得一周前我們發(fā)表的《大虹橋，將成為長三角的“人民廣場”》文章里，除了解讀了大虹橋的規(guī)劃外，還提了提5個新城的概念和南京降低郊區(qū)落戶門檻的事。

　　當(dāng)時我們判斷，5個新城將不再是市中心的配套居住地，或者說“睡城”，而是擁有獨立功能的百萬級綜合城市，跳出了“上海郊區(qū)”的名頭，和長三角城市群其余40多個城市一起競爭！

　　也就是說，5個新城接下來要吸引的，并不是上海市區(qū)的人才，而是整個長三角的人才。

　　說白了，就是和南京、杭州、蘇州、合肥同臺搶人！

　　南京為了搶人，定向降低了浦口、六合、溧水、高淳四個區(qū)的落戶門檻，與蘇州和江蘇其他城市的居住和社保繳納年限累計互認(rèn)，還在探索和長三角其他城市的社?；フJ(rèn)。

　　所以，除了之前那兩點猜測外，我們腦洞不妨再開的大一點，5個新城是不是也可以當(dāng)做上海的“四區(qū)”，和其他長三角城市搞社?；フJ(rèn)呢？

　　想象一下，你在合肥的新能源汽車行業(yè)工作了幾年，突然收到臨港特斯拉、嘉定上汽、松江恒大的，之前在合肥繳納的社保也算數(shù)，一來上海就有工作地的購房資格，收入提高不少，一看房價跟合肥也沒太大差距，真香！

　　隨著長三角一體化的發(fā)展，在社保、居住方面，一定會往統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)、互相認(rèn)定的方向發(fā)展。

　　猜想3：

　　在長三角部分省市繳納的社保，在產(chǎn)業(yè)和人才匹配的情況下，與5個新城的社?；フJ(rèn)，購房資格共享，可以在外地繳納社保，來5個新城做人才買房，反之亦然。

　　當(dāng)然，和大多數(shù)人想的不一樣，5個新城的差異化購房資格認(rèn)定并不會讓房價大漲。

　　首先，5個新城吸引人才，一定會看職業(yè)和新城的匹配程度，新城需要的產(chǎn)業(yè)、崗位，你才能來做人才，享受便利，并不是任何人都可以落地買房。

　　對應(yīng)產(chǎn)業(yè)可以對號入座：

　　嘉定新城：汽車、智能傳感器及物聯(lián)網(wǎng)、高性能醫(yī)療設(shè)備及精準(zhǔn)醫(yī)療；

　　青浦新城：數(shù)字經(jīng)濟、現(xiàn)代物流、會展商貿(mào)；

　　松江新城：智能制造、電子信息、旅游影視、生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；

　　奉賢新城：美麗健康產(chǎn)業(yè)、中醫(yī)藥、智能網(wǎng)聯(lián)汽車；

　　南匯新城（臨港）：集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥、航空航天。

　　其次，在1月“滬十條”樓市新政中也提到，上海將增加住房用地的供應(yīng)，重點要在軌交站點周邊和五大新城加大供應(yīng)力度。

　　這次的文件中也提到，要“結(jié)合人口增長等情況，新增規(guī)劃和供應(yīng)居住用地”、“加大中小套型住房供應(yīng)”、“在軌道交通站點周邊優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房”等，更重要的是，新城的土地出讓金，要有不少于30%返還新城。

　　這下，新城的土地供應(yīng)怎么停得下來？

　　因此，5個新城的住房供求關(guān)系會相對比較均衡，房子的價值絕對是有，但不會大漲，否則就丟了當(dāng)初的目的。

　　當(dāng)然，我們對5大新城的發(fā)展是非常看好的。

　　上海的市中心，基本沒有太多可開發(fā)的土地資源了，接下來的10-20年，主要的經(jīng)濟增長點都會在浦東金色中環(huán)和5個新城中：土地資源豐富，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，招商能力強，又有政策支持，想不發(fā)展起來都難。

　　目前，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五大新城的常住人口在228萬左右，到2025年，5個新城常住人口總規(guī)模將達(dá)到360萬，新城所在區(qū)的GDP總量達(dá)到1.1萬億元，增量空間巨大！

　　不少人會擔(dān)心5個新城的放松會“吸血”長三角其他城市。

　　大可不必，吸引人才的政策是非常靈活的，一方面要與當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、配套相契合，另一方面政策余度比較大，如果來的人太多，自然可以通過提升門檻來達(dá)到目的。

　　有人開玩笑，5個新城搞差異化，以后就變得很有意思了：

　　滬C車牌

　　滬C戶口

　　滬C購房資格

　　滬C房產(chǎn)證

　　滬C學(xué)校

　　......

　　不難看出，以后的大趨勢就是兩條腿走路，中心城區(qū)越來越緊，5個新城越來越松，產(chǎn)業(yè)外遷明顯，5個新城自成一體。

　　這樣的上海，你準(zhǔn)備好了嗎？