上海再次啟動(dòng)人口落戶優(yōu)惠政策，只要是應(yīng)屆碩士生在上海的青浦、松江、奉賢、嘉定、南匯五個(gè)新區(qū)就業(yè)，就可以立即落戶。此前，上海還放松了本地應(yīng)屆生落戶限制，幾所知名高校應(yīng)屆生都可以申請(qǐng)落戶。

　　相比北京、深圳嚴(yán)格限制落戶政策，擁有2200多萬(wàn)人口的上海為何落戶政策松動(dòng)了呢？首先，上海老齡化在全國(guó)僅次于遼寧。上海的老齡化比例23.38%，高于東北三省的吉林和黑龍江。同樣也高于其他幾個(gè)直轄市，北京是19.63%、深圳不足10%、重慶21.87%和天津21.66%。

　　老齡化會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市的發(fā)展，所以上海迫切需要吸引更多年輕人。放寬落戶限制，有利于增加人口。據(jù)說(shuō)，2020年因?yàn)檎叻艑?，?萬(wàn)多年輕人落戶，終于實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

　　其次，上海五大新城，仍然缺“韭菜”。上海的面積6340平方千米，有16個(gè)區(qū)。內(nèi)環(huán)、外環(huán)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，但是在遠(yuǎn)郊的松江、奉賢、嘉定等區(qū)仍然有待開(kāi)發(fā)。

　　簡(jiǎn)單講，市內(nèi)及近郊已經(jīng)沒(méi)有土地了，遠(yuǎn)郊可以出讓的土地還有很多。通過(guò)更多年輕人落戶郊區(qū)，可以帶動(dòng)上海郊區(qū)土地交易和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　總之，上海放寬落戶政策因?yàn)樯虾５摹熬虏恕辈粔蛄?，目的就是為了搶人，賣(mài)地，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

　　我查看了下，青浦的房?jī)r(jià)也在3萬(wàn)-5萬(wàn)之間，很遠(yuǎn)的奉賢大概在2.5到4萬(wàn)之間。但是相比城里動(dòng)輒8萬(wàn)，10萬(wàn)一平的價(jià)格，確實(shí)便宜許多。

　　如果能夠在這些郊區(qū)找到就業(yè)機(jī)會(huì)，就不需要跑到城里工作，因此還是非常不錯(cuò)的選擇。

　　中國(guó)“都市圈”經(jīng)濟(jì)正在形成

　　上海通過(guò)吸引人口落戶郊區(qū)，也符合全球非常流行的“都市圈”經(jīng)濟(jì)。一旦一個(gè)城市發(fā)展成熟，城鎮(zhèn)化比例提高后，必然一圈圈地向外擴(kuò)張，最終形成以大城市為核心，以周邊小城為衛(wèi)星城市的都市圈經(jīng)濟(jì)。

　　這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在美國(guó)、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)。當(dāng)前，中國(guó)也正在形成這樣的都市經(jīng)濟(jì)圈。

　　1962年，美國(guó)就正式提出2000年《首都地區(qū)規(guī)劃方案》，以大城市為中心，向外伸出6條軸線，然后軸線上建設(shè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施。

　　1946年，倫敦就規(guī)劃在周邊50千米建設(shè)8個(gè)衛(wèi)星城市，以疏解首都人口密度大難題。

　　日本從1956年就開(kāi)始規(guī)劃東京都市圈，目前已經(jīng)形成了東京、名古屋、大阪等多個(gè)都市圈。

　　都市圈經(jīng)濟(jì)，必須具備幾個(gè)條件。衛(wèi)星城與主城之間有非常發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，比如，高速路、地鐵、輕軌等。衛(wèi)星城必須具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施，比如，醫(yī)療、教育、文化等。

　　以日本為例。日本東京的平均房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)人民幣，而距離東京20分鐘電車(chē)距離的衛(wèi)星城市可能只需要不足2萬(wàn)人民幣。

　　畢竟土地越來(lái)越稀缺，中心城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)很難大幅下降。而圍繞中心城市的周邊的圓環(huán)內(nèi)，卻可以有大量的土地用于建設(shè)房子，這也很好地緩解了中心城市的居住壓力。

　　目前，中國(guó)也在形成類(lèi)似的都市經(jīng)濟(jì)圈，每個(gè)省的幾個(gè)核心城市都有自己的都市圈。

　　比如，燕郊與北京、天津與北京市區(qū)，上海與嘉定、上海與昆山、上海與蘇州。

　　有人說(shuō)，燕郊不是房?jī)r(jià)腰斬了？那是由于燕郊與北京之間沒(méi)有通地鐵，更沒(méi)有輕軌，交通不便。而且燕郊也沒(méi)天津的高考優(yōu)勢(shì)，教育資源，它只是河北廊坊的一個(gè)鎮(zhèn)。另外，此前房?jī)r(jià)炒得太高了，腰斬是正常的。

　　購(gòu)房者應(yīng)該怎么做？

　　這個(gè)“都市圈”經(jīng)濟(jì)是大勢(shì)所趨，各位讀者也需要認(rèn)清這個(gè)形勢(shì)。在購(gòu)房的時(shí)候，不需要過(guò)度要求位置在市區(qū)，或者要求配套立即完善。主要考慮以下幾個(gè)方面因素：

　　第一，有地鐵或輕軌，但是不要相信一些空頭支票，比如，惠州說(shuō)了N年了，也沒(méi)動(dòng)靜。

　　第二，房?jī)r(jià)沒(méi)炒高，或炒高已回落。因?yàn)楹芏嘟紖^(qū)都在2020年炒到天價(jià)，必須等回落。

　　第三，距離上班的地方，車(chē)程不要超過(guò)40分鐘，總時(shí)間不要超過(guò)1.5小時(shí)。

　　第四，有配套學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，或者已經(jīng)計(jì)劃要建設(shè)了。

　　最后還是要提醒下：今年，由于房地產(chǎn)政策收緊，許多郊區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)了大降價(jià)。這是因?yàn)榇饲芭菽^(guò)大，屬于正常的回調(diào)。

　　未來(lái)都市圈得衛(wèi)星城也將出現(xiàn)分化，那些有產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，又交通便利的區(qū)域?qū)⒙氏劝l(fā)展起來(lái)。畢竟人口已經(jīng)處于存量博弈階段，就像是水一樣，只會(huì)向洼地流淌，這也是大家購(gòu)房的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

　　但是無(wú)論是哪個(gè)衛(wèi)星城，都不再具備投資房產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，因?yàn)榉孔〔怀凑咭呀?jīng)成為國(guó)策，房地產(chǎn)稅箭在弦上，持有房子的收益逐漸為負(fù)，不再具備投資價(jià)值。買(mǎi)房就是為了自住，否則請(qǐng)不要再買(mǎi)了。

　　磐石之心，《解密小米》《互聯(lián)網(wǎng)黑洞跨越邊界的中國(guó)式企業(yè)擴(kuò)張》作者，評(píng)論人。