本文由上海房叔微信公眾號提供

　　壹

　　提問：房叔，老破小的未來會怎樣？如果預算少，為了上學買個掛戶口的有什么風險，或者有啥注意的點？謝謝老師！

　　回答：老破小掛戶口最大的風險就是：如果學區(qū)被劃出，或者多校劃片周圍有菜小，會導致學票價值降低。而由于老破小本身的居住屬性比較弱，學票價值占比比較大，所以會影響房價。

　　如果買老破小，建議：

　　1、對口學校的劃片范圍比較穩(wěn)定，歷史上沒有被劃出的情況。

　　2、周圍學校都不差，即使未來真的實行多校劃片，也不會太影響學票價值。

　　3、地段好一些，周圍配套好一些，靠近地鐵，比較好出租，未來也好出手。

　　貳

　　提問：房叔你好，最近有個關(guān)于家庭置換買房的選擇，想請您給些建議。

　　1、家庭情況：我是88年人，已婚，小孩6個月，通過讀書落戶上海，在2015年底房價起飛前夜購入第一套房（首房首貸），在9號線泗涇板塊同潤高層（89平米的2010年左右的小3房），目前滿5唯一。3年前因工作原因調(diào)往外地，后定居北方城市青島，但我上海的社保和公基金一直繳納。太太在青島有一小套2，當前自?。?021年年底才能賣）。

　　2、需求：當前青島樓市也有漲的趨勢，我們打算在青島再買1套大的改善房子。選擇1：賣掉上海的房子，現(xiàn)在出手在青島搞一套聯(lián)排別墅（青島國家級新區(qū)已成型居住區(qū)離海邊大概1公里位置，總價550w，離現(xiàn)有住房很近）；選擇2：不賣上海這套，等到今年年底，賣掉青島小房子，再買一套大的，但需承擔價格風險。

　　3、資金：目前我們年收入在50-70w，上海這套目前能回款270w。

　　4、選擇困惑：1）在當前行情下，賣掉上海的房子換倉青島是否合適：因為限制別墅開發(fā)，后續(xù)勢必稀缺，糾結(jié)于是否出手青島的聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

　　2）我們在上海屬于剛需一族，賣掉上海這套后，后續(xù)如果扔想回到上海，需7成買房，恐將難以入手。

　　3）當前行情下，青島買房，看海高層及聯(lián)排別墅的糾結(jié)：看海高層可以減輕貸款壓力，但后續(xù)稀缺性比不上聯(lián)排別墅；但聯(lián)排別墅可以最大程度發(fā)揮信貸作用。我困惑比較復雜，辛苦老師指點迷津。

　　回答：第一上海房子不建議賣掉，9號沿線，九亭、泗涇出租還是不錯的，加上泗涇還在不斷有新盤開發(fā)，那么二手盤肯定還會略有上漲趨勢。

　　第二，長期居住青島，至于高層海景房還是聯(lián)排別墅，看你們自己的選擇，正常從信貸角度來說，普通住宅比別墅在抵押授信各方面會更好一點，包括出手也更方便。建議上海的房子做抵押，二抵，把固定資產(chǎn)貸出來，然后再投資青島別墅，這樣就不用賣掉上海的投資房產(chǎn)了。

　　叁

　　提問：房叔，上海的大平層值得買嗎？會不會性價比低？

　　回答：不會有房價暴漲機會，但足夠稀缺，保值性好，自住爽。最后一點，最重要。千金難買心頭好。

　　肆

　　提問：房叔，請教一個問題哈，租客要辦理租賃備案拿居住證，積分上小學。請問對于房東的學區(qū)五年一名額會有影響嗎？謝謝。

　　回答：五年一戶是指每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會。如果租客用了這個地址上對口學校，會有影響的。不過通常熱門學校是輪不到居住證加租房合同讀書的，居住證加房產(chǎn)能進去就不錯了。

　　伍

　　提問：房叔，新年好，以您的觀察來看，今年上海啥時候還有牛市？

　　回答：說到這個就不得不回顧一下上海樓市近年來的歷史，凡是關(guān)注上海樓市的都肯定會知道近年來的這些事件。

　　1、前灘開始的第一波是單點暴擊，2018年，中糧前灘和晶耀名邸8字開頭的單價，就是前灘的歷史地位。2019年下半年開始，前灘的房價就開始跟著躁動，雖然那個時候還沒有二手房，但簽遠期定金合同的已經(jīng)把單價拉到了11萬左右，到現(xiàn)在小戶型單價17萬，漲了一倍。

　　2、第二波是學區(qū)房的暴漲。在上海的都知道，在上海讀書的孩子，人生軌跡大概率是中考定終身，所以家長們是非常在意和重視初中的。19年的9月，上海民辦小學和初中啟動搖號之后，學區(qū)房開始上漲。

　　而恰好這次教育新政打擊的就是以前強勢的民辦初中，所以優(yōu)質(zhì)公辦初中的學票變得非常昂貴。再接著就是九年一貫制、雙學區(qū)和初中學區(qū)房開始上漲，主要是戶籍對口學區(qū)的浦東的碧云、陸家嘴、花木、源深和聯(lián)洋，以及閔行莘莊、春申這些板塊，到現(xiàn)在至少漲了30%。

　　如今正是處于上漲的第三波，全面普漲。這個階段帶節(jié)奏的就是市中心中內(nèi)環(huán)的高品質(zhì)住宅，包括一是外環(huán)內(nèi)的新房，二是2000年以后帶電梯的次新板樓，三是學籍對口的靜安、黃浦、普陀、虹口、楊浦的學區(qū)房。這個階段應該會持續(xù)到農(nóng)歷的春節(jié)前。下個階段，我們到時再分析出來。

　　陸

　　提問：房叔，你好，小兩口在上海還沒落戶，小孩馬上2歲，考慮積分上學跟投資，總價在450-500w左右，推薦買哪些片區(qū)呢？

　　回答：這個預算只能買五大新城的新房或者二手次新房；建議增加一點預算，或者加大各方面杠桿，買一個小學還不錯的學區(qū)房，哪怕老破小或小面積的房子，孩子的小學氛圍教育理念師資力量會給孩子在習慣養(yǎng)成的初期打小牢固的基礎(chǔ)，當然父母的教育更是重要~比較好點的牛小周邊學區(qū)房基本上都很保值和增值。