近日，滬房管局局長在一次訪談節(jié)目中提到：自今年第三季度開始，上海的外地戶籍居民，可在全市16個(gè)區(qū)申請共有產(chǎn)權(quán)房了。

　　其實(shí)從去年開始，外地戶籍居民申請共有產(chǎn)權(quán)房就在虹口、松江、金山區(qū)先行試點(diǎn)申請受理，如今范圍擴(kuò)大到全市。

　　近期，小編看到一個(gè)申請過共有產(chǎn)權(quán)房的網(wǎng)友稱：實(shí)際上外地戶籍居民申請共有產(chǎn)權(quán)房的門檻非常高，一般人很難申請到。

　　首先，要和大家界定一下到底什么是共有產(chǎn)權(quán)房。

　　共有產(chǎn)權(quán)房，說白了就是政府對那些經(jīng)濟(jì)困難的居民，推出的一種由政府和居民共同擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

　　產(chǎn)權(quán)比例有多種多樣，一般起始比例為50%:50%、70%：30%等多種比例，取決于購房者的資金實(shí)力。

　　這種性質(zhì)的保障性住房，實(shí)質(zhì)上是政府與居民合伙買房，政府和居民共享產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但居民獨(dú)享“居住權(quán)”，不會(huì)因?yàn)檎加胁糠之a(chǎn)權(quán)而向政府支付相應(yīng)比例的居住費(fèi)用。

　　有了共有產(chǎn)權(quán)房，居民可大幅降低居民的購房成本，減輕了居民的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？下面一張圖不解釋：

　　各大保障性住房的區(qū)別

　　并不是所有的外來人員都能申請產(chǎn)權(quán)房，必須符合以下這些基礎(chǔ)條件：

　　表面看上去這些申請條件還不算嚴(yán)苛，但仔細(xì)研究一下細(xì)則，尤其是第3、4條，能夠?qū)⒔^大多數(shù)人排除在外。

　　第3條：

　　需要連續(xù)繳納5年社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅，與外地戶籍購買商品房的限購條件相類似。

　　這一條比購買商品房的限購政策更嚴(yán)厲。購買商品房的話，只要63個(gè)月內(nèi)累積繳滿60個(gè)月即可，中間允許斷3個(gè)月的社保，而購買共有產(chǎn)權(quán)房，要求必須連續(xù)繳納5年社保或者個(gè)人所得稅，中間一個(gè)月也不能斷掉。

　　第4條：

　　3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財(cái)產(chǎn)低于18萬元（含18萬元）；

　　2人家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬元（含8.64萬元）、人均財(cái)產(chǎn)低于21.6萬元（含21.6萬元）。

　　這里是要看工資卡明細(xì)的，收入相加，還要加上獎(jiǎng)金和年終獎(jiǎng)，基本條件是工資卡收入一年加起來不超過7.2萬，或者公司證明月收入在6000以下。

　　要知道，現(xiàn)在快遞、中介都是6000朝上的工資，這里又將一大批人刷掉。

　　小編近期看到一個(gè)帖子，上海某網(wǎng)友是外地戶籍，在去年11月得知外地戶籍能夠申請共有產(chǎn)權(quán)房后，在受理機(jī)構(gòu)咨詢溝通后，發(fā)現(xiàn)：

　　第一，因?yàn)橐垂べY卡明細(xì)，各種獎(jiǎng)金都加上，超過了限額，因?yàn)榛緱l件是工資卡收入一年加起來不超過7.2萬，或者公司證明月收入在6000以下。

　　第二，也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，在基本條件上沒有提及，但是在各區(qū)縣的官方網(wǎng)站上，提及了更加具體的細(xì)則：

　　家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年。

　　也就是說，不能移居不能換地方租房兩年，而且還要符合常住戶口連續(xù)三年的條件，才有資格申請共有產(chǎn)權(quán)房。

　　綜上，要滿足上述條件，該網(wǎng)友只能領(lǐng)失業(yè)救濟(jì)金活幾年，好吃懶做，不要工作，才能符合條件，而且不能移居不能換地方租房兩年。

　　還要附加一條，租房的還要是一房東，還得拿房產(chǎn)證原件出來配合網(wǎng)友作租賃備案。

　　萬萬沒想到，申請共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)如此之難，要過九九八十一關(guān)。

　　外地戶籍的朋友購買共有產(chǎn)權(quán)房，規(guī)定是5年之后轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵是還不一定能夠獲得增值收益。

　　《關(guān)于進(jìn)一步完善本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房工作的實(shí)施意見》文件中有一條：共有產(chǎn)權(quán)保障住房由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)回購的，回購價(jià)格為原銷售價(jià)款加按照中國人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。

　　如果你以200萬購入7成產(chǎn)權(quán)份額，5年后增值到280萬；但是轉(zhuǎn)出去，你只能拿到：

　　200萬+200萬*基準(zhǔn)利率

　　按照現(xiàn)在的定期利率計(jì)算，以存款利率相對較高的某銀行為例，5年期的存款利率為4.1%，200萬存5年，利息就是41萬，連保值或許都算不上。

　　可以預(yù)想到的是，共有產(chǎn)權(quán)房的需求端已經(jīng)刷掉了一大批人，再來看供給端。

　　根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，上?！笆濉逼陂g將計(jì)劃新增供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8萬套。

　　十三五期間，時(shí)間為5年，是從2016年到2020年，按照新增8萬套的總量，年均增加2萬套左右，那么意味著從2018年到2020年，上海大概有6萬套左右的共有產(chǎn)權(quán)房上市。

　　然而，這6萬套左右的共有產(chǎn)權(quán)房，既要滿足本地戶籍的購房需求，又要滿足外地戶籍朋友的需求。文件規(guī)定，對外省市戶籍的供應(yīng)額，原則上應(yīng)當(dāng)不少于向本市戶籍共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障對象供應(yīng)額的20%左右。

　　這意味著，6萬套共有產(chǎn)權(quán)住房中，針對外地戶籍的朋友，可能只有1萬套左右，占比僅為15%左右。

　　這簡直就是毛毛雨一般的影響，對商品房和老破小的影響可忽略不計(jì)！

　　近期，相關(guān)媒體曝出北京有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目棄購率較高，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到98%。

　　大部分人棄購主要有以下3個(gè)原因：

　　1、位置太偏，比如北京昌平的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，在北六環(huán)開外，距離市中心60公里

　　2、相比于居住價(jià)值，這些房子基本失去了增值價(jià)值

　　3、部分共有產(chǎn)權(quán)房戶型設(shè)計(jì)不佳，居住度較差

　　小編整理了一下過去上海共有產(chǎn)權(quán)房大致的分布圖，房源渠道主要以郊區(qū)為主，而且許多位于交通不太便利、配套設(shè)施相對不足、商業(yè)氛圍較淡的遠(yuǎn)郊。對于需求者的吸引力，還有待后市表現(xiàn)。

　　目前上海共有產(chǎn)權(quán)房源大致公布圖（數(shù)據(jù)來源：上海各區(qū)官網(wǎng)）

　　綜合以上分析，小編覺得共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋的面非常小，限制非常多，加上地理位置偏遠(yuǎn)、無法享受溢價(jià)等問題，需求者的購房積極性很難提高。

　　值得慶幸的是，上海對非本地戶籍放開共有產(chǎn)權(quán)房的申請通道，至少釋放了正面訊號(hào)：這座城市歡迎外地朋友，多少帶來點(diǎn)心理安慰。