隨著樓市的下行，除了發(fā)布一紙“限跌令”，有城市已經(jīng)開始用真金白銀補貼購房者了。

近一個月以來，已至少有10城（或地區(qū)）推出了鼓勵購房新政，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等。

各地“花式”補貼動作包括：政府直接提供購房補貼、對農(nóng)民進城購房給予優(yōu)惠、以人才或二孩三孩名義給予購房優(yōu)惠、對商品房契稅進行減免、購地下車位也可獲得補助等。比較特殊的是河北保定市，率先放松了特定房屋類型的限購、限價政策。

不過，截至目前，出臺樓市松綁或購房補貼政策的，基本都是三四線城市，這或許與這些城市飆升的樓市庫存息息相關(guān)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，被監(jiān)測的全國百城庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)36個月同比正增長，創(chuàng)下5年來的新高，三四線城市的去庫存壓力是最大的，且短期難化解。

多樣化的鼓勵措施

到今年6月份為止，全國各地都還在配合“史上最嚴厲的樓市調(diào)控組合拳”，但隨著下半年新房成交量環(huán)比連跌，許多城市庫存量迅速升高，當?shù)胤科蟾惺艿饺セ木薮髩毫Α?/p> 　　

對地方政府來說，最容易操作的鼓勵購房方式就是減免契稅，因此多城已選擇先從契稅入手。

12月10日，重慶市璧山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會宣布，接下來要舉辦為期兩個月的購房優(yōu)惠活動，活動期間，購房人購買當?shù)胤科蟮男陆ㄉ唐纷》浚ㄏ?套）、車位（不超過2個）、商服用房（不超過5個）和辦公用房，以及購買二手住房（限1套），符合相應條件的，可享受所繳納契稅同等金額的購房補助。

無獨有偶，湖南衡陽市也在近期發(fā)布《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，對未來5個月內(nèi)買房的市民進行契稅補貼，補貼比例從15%到50%不等，越早買房，補貼得越多，比如明年1月31日前買房，就能獲得50%的契稅補貼。未來5個月購買地下車位的，補貼一律高達所交契稅的80%。

河南開封、重慶萬州、河南新鄉(xiāng)的地方政府，也給出了限時契稅補貼政策，鼓勵市民在年末購房。

還有不少城市通過人才、三孩等名義發(fā)放真金白銀的購房補貼。比如廣西南寧，近期擴大了購房補貼的人才范圍，擬按照高層次人才認定的類別分類實施首次購房補貼，其中A類人才給予200萬元購房補貼，B類人才給予120萬元購房補貼，經(jīng)認定的D類、E類高層次人才，符合條件者，可享受最高40萬元、20萬元購房補貼。

江蘇南通海安則率先提出給二孩家庭、三孩家庭給予購房優(yōu)惠。該市新政稱，常住居民家庭，子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭，購房時憑戶口本或出生證明，在市場價格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

海安還鼓勵當?shù)仄髽I(yè)組織團購商品房：企業(yè)、單位購買用于人才用房一次購房5套以上或組織企業(yè)、單位職工一次購買10套以上，在市場價格基礎(chǔ)上給予每平方米400元的優(yōu)惠。復墾棄宅進城的農(nóng)民群體，購買預售商品房的，憑掛鉤復墾協(xié)議，可以在市場價基礎(chǔ)上給予每平方米600元的優(yōu)惠。

近期內(nèi)蒙古呼和浩特也宣布對畢業(yè)5年內(nèi)首次在呼和浩特市置業(yè)的高校畢業(yè)生給予購房補貼，符合相應條件者，博士研究生、碩士研究生、本科生分別一次性給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。

貴州龍里縣則不管是不是大學畢業(yè)人才，只要農(nóng)村戶籍居民、外來人口愿意去當?shù)芈鋺糍I房，可以按遷入戶籍人口數(shù)量（每人40平方米），給予每平方米相應的500元補貼，最高每人可獲兩萬元。

湖北荊門市近期也宣布，未來一年內(nèi)，對首次在中心城區(qū)購買新建商業(yè)用房以及地下車位、取得契稅完稅證明的購房者，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補貼，補貼金額最高不超過5萬元。

河北保定于近期宣布放松限價、限購政策，根據(jù)其發(fā)布的《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施方案》，當?shù)貙Ρ粍邮匠湍芎慕ㄖ唐贩宽椖浚∠N售價格限制。居民如購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制。

三四線庫存積壓

多個地方政府密集出臺鼓勵購房新政背后，是市場成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑。盡管在樓市精準調(diào)控之下，當前房地產(chǎn)信貸環(huán)境略有好轉(zhuǎn)，但是短期內(nèi)購房者的置業(yè)情緒尚未恢復。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其選取的50個代表城市中，今年11月份長三角代表城市新房成交面積環(huán)比下降8.1%，同比下降31.7%；長江中游代表城市商品住宅平均成交面積環(huán)比增長9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市環(huán)比增長7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面積環(huán)比增長2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市環(huán)比下降6.3%，同比下降14.3%，預計12月市場整體仍將維持低位運行，價格仍面臨下行壓力。

新房成交量不斷下滑，導致很多城市的庫存迅速攀升，去化周期拉長。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報告，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為5.2億平方米，同比增長2.1%，當前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，即創(chuàng)下近5年的新高。

庫存環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)4個月正增長，同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。11月份，100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最明顯，出現(xiàn)了連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢，說明相比一二線城市，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。從庫存風險的角度看，三四線城市是最大的。

截至11月底，庫存同比增速排在前十位的城市包括韶關(guān)（57%），惠州（43%），東莞（41%），深圳（38%），保定（37%），承德（32%），洛陽（32%），寧波（32%），徐州（28%），柳州（27%）。這些城市面臨的去庫存壓力較大。

而庫存同比增速后十位城市為：呼和浩特（-31%），三亞（-29%），上海（-28%），合肥（-27%），晉江（-27%），淮南（-25%），太原（-23%），岳陽（-22%），馬鞍山（-20%），濟南（-20%）。

新房庫存同比減少的城市中，既包括上海這樣商品房不愁賣的一線城市，也包括岳陽這種此前出現(xiàn)過大面積降價跑量的城市，雖然違規(guī)降價擾亂了市場，但是其庫存總量明顯減少。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院，截至11月底，商品房去化周期最長的10個城市，分別是西寧、洛陽、舟山、威海、無錫江陰、哈爾濱、蕪湖、固安、煙臺和韶關(guān)。這10城中有8城都屬于三四線能級。

“若是當?shù)貛齑鎵毫Υ?，那么就應該從因城市策角度去落實寬松政策。市場疲軟時，三四線城市通過契稅補貼的方式激活交易，這一點是值得肯定的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，接下來的調(diào)控走向中，各地同步松綁可能性不大，但是后續(xù)可能會有針對具體類型的松綁，比如針對特定區(qū)域、特定房產(chǎn)類別等。

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