在“房住不炒”政策的引導(dǎo)下，根據(jù)“一城一策”的要求，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

昨夜上海出臺(tái)樓市新政，從增加土地供給、打擊“假離婚”購(gòu)房、調(diào)整增值稅征免年限、優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”購(gòu)房等多方面加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控。近日深圳也為去年的樓市新政打了補(bǔ)丁，繼續(xù)防范通過(guò)“假離婚”來(lái)騙取購(gòu)房資格。

上海樓市新政出臺(tái)

1月21日晚間，上海市住建委、上海市房管局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，意見(jiàn)共計(jì)10條，自1月22日起實(shí)施。

意見(jiàn)出臺(tái)的目的在于堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

主要影響有六點(diǎn)：

一、增加軌交周邊商品住房供應(yīng)

意見(jiàn)指出，完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

此項(xiàng)政策的信息點(diǎn)在于，上海要增加商品住房供應(yīng)，尤其是郊區(qū)交通便利和五大新城的住房供應(yīng)，并且要穩(wěn)定土地價(jià)格。這是從根本上解決商品住房供需矛盾，貫徹“房住不炒”政策的做法，防止因土地價(jià)格過(guò)高而傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。

二、打擊“假離婚”現(xiàn)象

意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

上有政策下有對(duì)策，近幾年通過(guò)“假離婚”來(lái)獲得購(gòu)房資格或首套房購(gòu)房資格者不在少數(shù)。此項(xiàng)政策主要是為了打擊“假離婚”現(xiàn)象。深圳去年7·15樓市新政中也規(guī)定了這一點(diǎn)。這樣規(guī)定既可滿足離異人士的合理住房需求，也可有效遏制炒作。

三、增加二手房交易成本

意見(jiàn)規(guī)定，調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

此項(xiàng)規(guī)定意味著購(gòu)房5年內(nèi)易主需交增值稅，一定程度上增加了二手房的稅收，或可有效限制二手房的流動(dòng)。此項(xiàng)政策與上述的增加新房供應(yīng)相呼應(yīng)，提高二手房交易成本，可以引導(dǎo)部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到新房上去。

四、優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求

意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾?。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)，這也是全國(guó)各地樓市的常態(tài)化規(guī)定。此前深圳樓市新政也規(guī)定了這一點(diǎn)，并且要求熱點(diǎn)樓盤(pán)根據(jù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短制定樓盤(pán)銷售方案。

五、堅(jiān)持租購(gòu)并舉

意見(jiàn)指出，進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。通過(guò)新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。

六、嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市

意見(jiàn)提出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

分析指出，該政策最大的亮點(diǎn)就是提到“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，銀行在后續(xù)的貸款發(fā)放方面會(huì)更為保守。部分炒作比較多的樓盤(pán)，也會(huì)在貸款方面面臨收緊的可能。

深圳為樓市新政打補(bǔ)丁

深圳的樓市新政是去年7月15日公布的。此次上海樓市新政中有多條規(guī)定與深圳相同，包括無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)、住房增值稅征免年限從2年提高至5年等。

各地出臺(tái)樓市新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的背景，是為了遏制房?jī)r(jià)尤其是二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等現(xiàn)象，以及打擊捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳、違規(guī)資金流入樓市等各種違規(guī)行為，堅(jiān)持“房住不炒”。

深圳樓市新政出臺(tái)后，效果初見(jiàn)成效。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年12月，北上廣新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，深圳環(huán)比下降0.1%；而四個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)環(huán)比上漲，深圳漲幅為0.5%墊底。

1月19日，深圳市住房和建設(shè)局對(duì)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心下發(fā)一份《關(guān)于明確若干問(wèn)題的函》，對(duì)2020年深圳樓市調(diào)控文件中的三個(gè)問(wèn)題的執(zhí)行進(jìn)行了細(xì)化。關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>

首先，深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)升級(jí)，導(dǎo)致部分房產(chǎn)交易無(wú)法辦理合同網(wǎng)簽的問(wèn)題作了明確；其次，進(jìn)一步明確高層次人才購(gòu)房條件和居民家庭住房登記等問(wèn)題；另外，要求居民家庭購(gòu)買(mǎi)的商品住房，只能登記在具有購(gòu)房資格的家庭成員名下。

此函被認(rèn)為是深圳7·15樓市新政的補(bǔ)丁。尤其是最后一項(xiàng)，意味著沒(méi)有購(gòu)房資格的家庭成員將不能擁有房產(chǎn)證，堵住了新政下繞道通過(guò)“假離婚”等渠道讓沒(méi)有購(gòu)房資格的成員擁有房產(chǎn)的漏洞。

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