對于成都樓市來說，每一次“調(diào)控”對開發(fā)商而言無疑都在經(jīng)歷一次次“震蕩”。

據(jù)成都中成房業(yè)發(fā)布的《2018成都房地產(chǎn)市場年報》來看，2018年成都商品住宅年供應面積2707萬平米，同比上漲48.2%，年銷量2326萬平米，同比下跌13.1%。

值得注意的是，在嚴苛的市場“調(diào)控”之下，趁機鉆空子的也大有人在，一些開發(fā)商甚至為規(guī)避限購“變通”賣房，“補繳”社保等灰色產(chǎn)業(yè)鏈愈演愈烈。

商品房成交量下滑

中梁“變通”賣房規(guī)避限購擾亂市場

過去的2018年是成都樓市最跌宕起伏的一年，上半年的賣方市場，購房者一房難求。而在“5·15新政”后，成都樓市“驟變”，迅速變?yōu)橘I方市場，開發(fā)商也開始紛紛打出了“打折促銷”牌。

“重拳”之下，成都樓市成交量明顯下滑。中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，大成都商品房成交面積約約3667萬平米，其中商品住宅成交面積約2442萬平米（成交套數(shù)套），同比下降9.1%，總成交金額約2427億元。

其中中心城區(qū)（一二圈層）商品房共成交2868萬平米，其中商品住宅成交面積約1741萬平米，同比下降18.8%。

數(shù)據(jù)載圖：中指研究院為此，成都某中介負責人表示，“幾翻‘調(diào)控’之下，如今已沒有投資客在成都‘搶房’了。但對于改善客群來說，持觀望態(tài)度者也越來越多，以至于部分新盤的客戶流失量超過一半甚至更多?！?/p> 　　

限購方面，2018年5月15日，成都出臺了《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（簡稱《通知》）?！锻ㄖ穼Τ啥际蟹康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策進行了完善。提出將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房等。

從《通知》看，政策的出臺看似堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞，但“社保交納”卻仍存在著規(guī)避限購的漏洞。

4月25日，界面四川在對中梁·壹號院進行了解時發(fā)現(xiàn)，哪怕購房者未在成都穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上，置業(yè)顧問也能為購房者聯(lián)系“社保代繳公司”補交社保。

在中梁·壹號院項目售樓部，界面四川以戶口剛遷入成都為由向項目置業(yè)顧問進行了咨詢。隨后，項目置業(yè)顧問向我們透露能聯(lián)系“社保代繳公司”為購房者代買社保?！爸恍枰峁┵彿空呱矸葑C正反面復印件”“錦江區(qū)的八萬”“最快兩周，慢則一周”。

另外，該置業(yè)顧問也通過微信表示，如果是45歲以上的人辦理需加1萬，45以下年齡就不需要。

△與項目置業(yè)顧問的微信對話內(nèi)容截圖中梁·壹號院即將入市產(chǎn)品尚可價值一般

在成都，當“環(huán)線”成為重要的地理標識后，十陵板塊或許是目前成都東三環(huán)周邊為數(shù)不多還有土地可供的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)目前匯集了萬科、中海、龍湖等TOP級開發(fā)企業(yè)入駐，而中梁·壹號院最早被業(yè)界關(guān)注源于2018年8月的那次土拍。

彼時，中梁拍得此地塊為“回鍋地塊”，合計40畝。然而該地第一次走上拍賣臺是在2018年6月12日，但當時由于報名人數(shù)的不足而流拍，起拍價為9200元/平米，采取“設(shè)定底價+限價競買+競配建并無償移交租賃住房套數(shù)”方式拍賣。

而在2018年8月的那次土拍中，該地宗起拍價降至7200元/平米，且取消掉了競配建并無償移交租賃住房，這讓各大開發(fā)商為之心動。最終經(jīng)過60余輪的競拍后由上海天岑置業(yè)有限公司（中梁）以拿地樓面價8750元/平米拿下，溢價率為21.53%。

如建安成本以“拿地樓面價×1.8”系數(shù)計算，未來項目保本價約1.575萬元/平米。但在此之前，十陵板塊最高拿地樓面價為元/平米，而目前板塊二手房均價約在-元/平米之間。

△中梁·壹號院項目實景在經(jīng)過數(shù)月時間規(guī)劃后，成都中梁媒體見面會于2019年3月31日，以“與成都壹起美好”為主題啟幕。發(fā)布會現(xiàn)場，據(jù)中梁控股集團川成區(qū)域公司龍泉事業(yè)部營銷總監(jiān)張芹芹介紹，“項目以中梁TOP御系產(chǎn)品為藍本，融入成都生活文化，集中梁20余年開發(fā)大成，為成都量身打造拾光洋房，旨在為一城精英名仕禮獻最具成都美好的生活方式?！?/p> 　　

從目前區(qū)域內(nèi)其他項目的實際去化情況來看，以目前市場格局，加之各地購房者對中梁·壹號院的負面評價甚至是新聞報道，相信不少購房者還無法接受中梁在十陵打造這樣的洋房產(chǎn)品。

而在對項目附近的實地走訪中不難發(fā)現(xiàn)，中梁·壹號院雖地處三環(huán)旁、臨湖帶地鐵配套，但區(qū)域板塊并非成都樓市傳統(tǒng)意義上的高端改善板塊。尤其項目挨著的十陵二手市場，其配套老舊，城市街面難言高端。

△項目實景以及前往青龍湖濕地公園步行所需時間同時，從目前在售樓部了解到的情況來看，近期將對外出售的是100-109平米的小高層產(chǎn)品，和114平米、128平米、132平米的洋房產(chǎn)品，但從項目置業(yè)顧問的估計售價來看，目前中梁·壹號院在十陵板塊的價格卻顯得有些虛高。

而在中梁入駐前，區(qū)域內(nèi)住宅僅有萬科·金色城品打造的高層住宅產(chǎn)品和中海·御湖世家兩個改善項目，后續(xù)也將有龍湖的改善項目入駐，其余的諸如成大花園、竹林尚書、龍錦灣等樓盤，全部為剛需。

律師說法代買社保風險大購房者切勿輕信

早在全國限購政策之初，以“代買社?！薄把a交社?！币?guī)避限購的事件在各地均有出現(xiàn)，由于存在較大的風險，也有不少購買者吃虧上當。

對此，四川凡高律師事務所林小明律師表示，購房者與社保代理機構(gòu)簽訂的代理合同因為違規(guī)很難得到有效保護，而且很多代理機構(gòu)也不會與個人簽代理合同，全憑信譽。一旦出問題，公司卷款跑路，那么個人的“社保費”就可能打水漂。

林小明律師介紹說，根據(jù)《中華人民共和國社會保險法》第57條規(guī)定，用人單位應當自成立之日起30日內(nèi)憑營業(yè)執(zhí)照、登記證書或者單位印章，向當?shù)厣鐣ｋU經(jīng)辦機構(gòu)申請辦理社會保險登記。社會保險經(jīng)辦機構(gòu)應當自收到申請之日起十五日內(nèi)予以審核，發(fā)給社會保險登記證件。

第58條規(guī)定，用人單位應當自用工之日起30日內(nèi)為其職工向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)申請辦理社會保險登記。社會保險登記實行屬地管理，開戶和繳費單位應當是“用人單位”，即與勞動者建立勞動關(guān)系的用人單位，即為勞動者繳納社保是用人單位的法定義務。

林小明律師表示，左邊法律右邊雖沒有明確的代繳社保禁止性規(guī)定，但為沒有與本單位簽訂勞動合同的個人代繳社保，則屬于弄虛作假的行為且不符合前述左邊法律右邊規(guī)定。置業(yè)顧問、中介或協(xié)助辦理社保，則消弭了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力，應當予以制止并根據(jù)規(guī)定進行相應處罰。

未在成都范圍實際工作卻虛假購買社保，本身就涉嫌提供虛假證明或信息騙取購房資格。此外，由于樓市貸款及購房政策頻繁變動，根本無法預測后期的政策變化，購房者也極易因政策變動導致經(jīng)濟損失。

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