2021年的樓市，注定是不平凡的一年。

深圳從去年收緊調(diào)控后，市場熱度雖然有所下降，但還是有不少區(qū)域的依然熱度不減

而上海更是從2020最后一個季度一直熱到了2021年。

在“上海已經(jīng)搶不到房”等新聞之下，上海已經(jīng)成為深圳之后又一個樓市火熱的代表。

2020年12月，上海二手房成交約3.9萬套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

長達幾個月的市場上升，也讓大家對樓市風向產(chǎn)生了懷疑。

甚至一度以為這股的風會再次吹向全國各地。

直到這兩天深圳、上海密集出臺調(diào)控政策才發(fā)現(xiàn)，“穩(wěn)房價”不是一句空話。

深圳發(fā)布加強住房購房資格審查的通知，距離1月21日關(guān)于居民家庭住房登記問題僅僅過去了三天。

該通知明確填補了之前“部分無購房資格的變相繞開限購”的漏洞，這次函件中也是為了防范通過假離婚來騙取購房資格。

上海也連夜出臺針對假離婚買房、炒房客快進快出行為的調(diào)控，以前是不滿2的情況下，全額征收增值稅，稅率是5%，調(diào)控后，全部按滿5計算，把無數(shù)購房者打得措手不及。

昨天，上海的樓市調(diào)控政策再次查缺補漏，法拍房也納入了限購。

上海的法拍房市場一直很有趣，其他城市法拍房因為關(guān)系復雜，起拍價比市場價要低。

但反觀上海，一些熱門區(qū)域的法拍房比二手房還貴，拍出高溢價的房屋更是不計其數(shù)。

而此次查缺補漏也避免了上海法拍市場在“非常規(guī)”的路上越走越遠。

上海樓市、深圳樓市新政均體現(xiàn)了因城施策的原則。

深圳針對樓市中出現(xiàn)的代持購房加強調(diào)控，嚴格審查購房資格；上海數(shù)次打補丁“穩(wěn)房價”。

開年的政策調(diào)控基本上也奠定了今年的樓市政策風向-----哪個城市房價大漲，就一定會迎來調(diào)控。

房價走向

但話說回來，調(diào)控加碼，房價一定會降嗎？

先來看看上海的樓市調(diào)控，洋洋灑灑一大堆，實際上真正能觸及到供需的也就下面這兩點：

1、限制假離婚現(xiàn)象，對于夫妻離異三年內(nèi)購房的，擁有的住房套數(shù)按照婚前兩人總計來測算，要注意仔細看是離異前而不是離婚前；

2、調(diào)整增值稅的認定標準，從2年變成了5年。

這兩點都是從購房者端下手，增加炒房成本，減少投機資金流入樓市。

但對上海而言這種政策屬于打補丁，查漏補缺型，對房價的影響很可能沒有想象中那么大。

真正能影響市場的大招如：北京的五年社保、青島的五年限售、北三縣的三年社保，這些大招一出，市場給到的反應可謂立竿見影。

但此次上海、深圳的調(diào)控都很溫和，并未觸及到大量的供給和需求。

因此對房價而言，只能減緩目前市場的熱度，對長期房價的影響很有限。

對于樓市調(diào)控我們一直有一個巨大的認知誤區(qū)，那就是調(diào)控是為了降房價。

實際上從去年，和今年年初的幾次調(diào)控來看，調(diào)控的目的從來就不是為了降價。

而是為了降低房地產(chǎn)的金融行風險。

為了防止金融風險的手段不外呼就是去杠桿、控制供需、防止拋售，投資客不要扎堆買房賣房；為了穩(wěn)住房價，讓房價別漲得那么快。

還能不能買房？該怎么買？

縱觀這十來年，控制房價上行，用得最多也最有效的方法，都是通過提高購房門檻，如社保年限、首付比例等政策來抑制需求。

從歷次調(diào)控來看，對購房者而言，有一個很明顯的信號，那就是置換越來越難。

北京二套購房60%首付起步，上海堵住假離婚缺口后，首付比例可操作的空間也在變小，二套的門檻將會越來越高！因此對于想在大城市安居樂業(yè)的購房者而言，有幾點需要注意：

一，珍惜自己的首套房票，別在老家輕易用掉首套房票，馬上就過年了，打算在大城市生活的人而言，回家千萬忍住購房欲望。

二，購房時盡量一步到位，哪怕稍微往城外買，以距離換面積，也是可行之策，此外法拍撿漏房也值得隨時關(guān)注。

最后，樓市調(diào)控加碼這件事兒，最怕琢磨——越是抑制需求的地方，樓市需求越多。

一線限購越來越嚴，新一線，二線次之，而一些十八線城市則完全沒有限購限售之說。

因此對于購房者而言，在哪買房？逆向思維，跟著政策走大概率不會出錯。

限購越嚴的地方越不用擔心沒有“后來人”，限購越松的地方，越要謹慎。

對一線而言，能上車則盡量上車，在因城施策背景下，各類對剛需的傾斜性政策，該抓住就得抓住。

對于沒有限購城市而言，則需要好好思考下房子未來的變現(xiàn)能力了。

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