來源丨21世紀經(jīng)濟報道（左邊ID右邊：jjbd21）

　　

記者丨唐韶葵

　　

編輯丨李清宇

　　

1月17日，王小雱把一篇正被熱傳的關(guān)于上海學區(qū)房瘋漲的微信文章發(fā)給他同學，疑惑地表示，上海二手房要開始暴漲了嗎？

　　

王小雱住在浦東某小區(qū)，對口公辦小學是竹園小學，是典型的學區(qū)房。據(jù)其透露，近期小區(qū)內(nèi)的房源成交明顯比過去多，價格一周漲了10%。王小雱所居住的單元，一共12戶，從2017年開始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。

　　

事實上，上海學區(qū)房從2020年新政實施以來，變化非常明顯。學區(qū)房小區(qū)從成交數(shù)量和價格來看，均呈現(xiàn)快速上漲狀態(tài)。

　　

北上廣深一線城市的學區(qū)房帶動二手房量價齊升，是這一輪房價上漲的主要表現(xiàn)。進入2021年，一線城市二手房價全面上漲，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，一線城市二手房漲幅中，北京漲幅明顯，而最近一個多月漲得最快的已經(jīng)不是深圳，上海和廣州已后來居上。

　　

疫情影響下，一線城市學區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

　　

　　

疫情影響下，一線城市學區(qū)房需求明顯。ICphoto

　　

　　

新政出臺：學區(qū)房量價齊漲

　　

21世紀經(jīng)濟報道記者走訪上海中介門店發(fā)現(xiàn)，近期學區(qū)房小區(qū)成交套數(shù)明顯上漲，業(yè)主跳價嚴重，如果一個小區(qū)進入無房源階段，只要有一套房子出來，業(yè)主一晚上跳價200萬的案例也曾出現(xiàn)。

　　

中介人員反映，2020年民辦搖號新政出臺后，全國的公辦民辦學校初中小學格局都會發(fā)生巨大的變化（高中暫時未受太多沖擊）。上海作為一個典型的小學初中階段民辦強公辦弱的城市，在本輪政策改革中，初中和小學的格局，發(fā)生了天翻地覆的變化。

　　

上海此前學區(qū)房溢價并不強，關(guān)注度也不高?！暗窃诿褶k搖號后，這一格局可能會發(fā)生重要的變化，公辦小學初中的‘穩(wěn)定性’優(yōu)勢顯現(xiàn)出來，吸引更多家長買公辦學校對口的學區(qū)房?！币幻薪槿藛T對前來咨詢的買家說。

　　

徐匯區(qū)著名學區(qū)房小區(qū)——東方曼哈頓，該小區(qū)從來最少都有40多套房源在售，現(xiàn)在只有12套房源掛出。2020年8月，該小區(qū)一套194平方米的房源總價1880萬售出，這個月初，同一戶型的房源帶車位以總價2700萬售出；另一套位于頂樓的407平方米的戶型，總價5000萬，也在兩周內(nèi)迅速成交。

　　

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海學區(qū)房最貴已經(jīng)超過20萬元/平方米。而在其他一線城市，學區(qū)房也無例外在暴漲。北京最貴學區(qū)房25萬元/平方米左右，深圳學區(qū)房目前最高達到了32萬元/平方米。

　　

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，學區(qū)房價格高，與教育資源分配不均有直接關(guān)系。

　　

行情不可持續(xù)？

　　

　　

圖/圖蟲

　　

一二手房是一個聯(lián)動的市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一波行情可持續(xù)到春節(jié)后的小陽春。2020年，商品房銷售面積萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額億元，增長8.7%。

　　

2020年疫情下依然能刷新中國房地產(chǎn)歷史紀錄，張大偉指出主要原因有以下幾點：

　　

一，整體寬松的信貸政策，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄，整體信貸政策相對寬松；

　　

二，調(diào)控政策雖然在下半年有所收緊，但從全年看，寬松是主流，人才政策井噴，部分城市出現(xiàn)了明顯的打新潮，刺激了市場需求。年內(nèi)超過100個城市降低了落戶標準，這些政策都增加了購房需求；

　　

三，疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲；

　　

四、全國區(qū)域分化，特別是東部成為領頭羊，長三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房價上漲。而中西部則稍微平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至繼續(xù)調(diào)整。加上全國房地產(chǎn)投資增速同比增長0.7%、房企到位資金同比增長8.1%、全國貸款增加19.63萬億等多項數(shù)據(jù)，張大偉認為全國房地產(chǎn)投資開始全面復蘇。

　　

但另一名業(yè)內(nèi)資深人士并不認為這一輪行情是可持續(xù)的。他指出，最近上海二手房跳價概率高，一方面是一手房價格上漲明顯，另一方面是學區(qū)房導致?？偟膩碚f，推動這一輪房價上漲是多重因素的疊加：

　　

（1）資金流動性推動；

　　

（2）上一輪行情中（2016-2017）購房者的置換需求釋放；

　　

（3）學區(qū)房的需求——放開二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。

　　

中介、資本的集體狂歡？

　　

　　

圖/圖蟲

　　

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，中介人員在對客戶的說辭中，在釋放庫存不足的信息，市面上流傳一個說法：“上?，F(xiàn)存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右（2020年12月達到了2.9萬套）的去化速度，兩個月之后，上海將無二手房可賣”。

　　

對此，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，上海每周新增掛牌量1萬套左右，一個月在4萬套左右，按照月均成交3萬套來算，一個月還有1萬套未成交。

　　

據(jù)其透露，目前上海房管局沒有對二手房庫存進行過統(tǒng)計，換言之，二手房沒有庫存數(shù)據(jù)，只有機構(gòu)統(tǒng)計過每周掛牌數(shù)據(jù)。

　　

盧文曦也指出，學區(qū)房其實是很小的部分，其定義的學區(qū)房對口學校是公辦一梯隊的，這種小區(qū)估計約占整體市場3%，不是主力。另據(jù)信棟地產(chǎn)創(chuàng)始人徐棟透露，其公司門店近期成交的二手房中，學區(qū)房占比約30%，整個上海市場成交也差不多是這一比例。

　　

徐棟對21世紀經(jīng)濟報道表示，近期上海學區(qū)房價上漲可以看出，此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數(shù)量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向于買學區(qū)房；疫情導致不少原本計劃出國留學的學生轉(zhuǎn)向國內(nèi)找工作，首選上海，因此生發(fā)出購房需求。

　　

徐棟認為，資金流入上海樓市也很明顯，拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金；上海放開人才政策：985高校畢業(yè)生直接落戶，落戶政策放寬，釋放出2萬個購房指標；投資者通過公司購房數(shù)量增加，一般而言，在上海開公司，投資3000萬就有購房資格；2020年貨幣寬松，導致流入房地產(chǎn)的錢變多；此外，大宗商品（鋼鐵水泥）、消費品生活資料，人工成本、地價的上漲，都匯集助推上海房價的上漲。

　　

盧文曦則認為，這是市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡狀態(tài)的表現(xiàn)，并非樓市出現(xiàn)一波大行情。這一次學區(qū)房和次新房漲得比較多，但郊區(qū)的“老破小”漲幅并沒有跑贏大市。

　　

（文中王小雱系化名）

　　

鐘偉：房地產(chǎn)早已告別高光時刻

　　

　　

鐘偉（民生加銀基金首席經(jīng)濟學家）

　　

世間之事，不妨笑談洗蒼涼；樓市沉浮，轉(zhuǎn)身已是廿年。我關(guān)注地產(chǎn)純屬偶然，主因系為當年太多口齒不清、語焉不詳?shù)乃^學者演講震驚，此后作為中國房地產(chǎn)的旁觀者、思考者持續(xù)關(guān)注至今。種種跡象告訴我們，行業(yè)周期使然，房地產(chǎn)已是“荷笠?guī)标?，青山獨歸遠”了。

　　

一是輿情高光早已不再了。

　　

如同今日的騰訊阿里美團霸屏一樣，十多年前房地產(chǎn)絕對是熱議的核心。從央媒到地方都市報，從峰會論壇到開盤盛典，地產(chǎn)始終在舞臺中央。有的說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，有的說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，有的說樓市已是泡沫前夜，有的說樓市是剛性泡沫等等。如今，提及房子仍讓人又愛又恨，但樓市肯定不在熱搜詞匯中，開發(fā)商也不再萬眾矚目，從2017年下半年以來，地產(chǎn)像極了失去票房和粉絲的昔日一線明星，2018年以來，若剔除越演越烈的聯(lián)營合作開發(fā)導致行業(yè)數(shù)據(jù)虛夸約20%，應該說地產(chǎn)開發(fā)銷售的鼎盛期已悄悄過去。

　　

這多少提示我們，房地產(chǎn)的野蠻生長、草莽英雄時代結(jié)束了。

　　

二是房子差不多夠了。

　　

經(jīng)過廿年急風暴雨般的成長，中國人均居住面積超過30平米，套戶比達1.07，國人的自有住房率在全球也是前列。盡管平均數(shù)可能掩蓋了許多問題，但房子總體上和中國經(jīng)濟所處的階段差不多，從溫飽向小康過渡。有房住不一定意味著住得舒適，中國城鎮(zhèn)居民仍有約50%的人住在上世紀的老破小里，有20%的人住在房齡超過10年的舊房里，真正住在比較新的房屋中的人也就30%。中國一線城市仍有超過25%的常住人口依賴租房度日。每年新增新婚離婚家庭數(shù)，以及住房更新戶數(shù)，從中能看出一些趨勢，仍能支撐樓市產(chǎn)銷在高位維持十數(shù)年。

　　

但房子從存量上看差不多夠了，至于從重點城市和房屋質(zhì)量上看，還不盡如人意。地產(chǎn)差不多已過了數(shù)量高速增長的高光時刻，而臻善求質(zhì)之路還很長。

　　

三是涉房政策也就這樣了。

　　

在2017年之前，涉房政策受到諸多因素，尤其是經(jīng)濟波動的影響，政策頻仍且動態(tài)不一致，數(shù)年數(shù)變是常態(tài)。

　　

2016年底，“房住不炒”逐漸清晰并被廣泛解讀，從2017年3月至今，涉房政策以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期為核心，推出穩(wěn)定樓市的長效機制，至今政策框架沒有劇變。房地產(chǎn)這棵樹再大，也不能長到天上去。

　　

2017年至今，其間有中美貿(mào)易摩擦，有新冠疫情等導致經(jīng)濟起伏，但涉房調(diào)控再也沒有作為刺激經(jīng)濟增長的短期政策而生變?！胺績r永遠上漲”的市場預期早已不復舊觀。非重點城市的樓市穩(wěn)中有落已是常態(tài)。

　　

在可預見的未來，比如說“十四五”期間，樓市調(diào)控基調(diào)改弦更張的可能性，全國房價不合理普漲的可能性，都可說是微乎其微了。

　　

四是開發(fā)銷售模式艱難了。

　　

難不難甚至都不需要太深奧的分析，2015年之前，開發(fā)商在富豪榜單上分量很重，此后明顯退潮。同時上市房企也得不到投資者的追捧，2011年以來，地產(chǎn)10強的市值大約增長了3倍，估值總體上處于被下殺狀態(tài)。這些折射出高負債、高周轉(zhuǎn)、高成長的“三高”路線已難以為繼。目前開發(fā)銷售規(guī)模受到很大制約，制約可形容為地貴、錢緊、價抑。獲取優(yōu)質(zhì)土儲越來越貴越來越難，好地好項目要政府批出好價也很困難，一些重點城市甚至出現(xiàn)一二手價格倒掛、認籌如同買彩票的奇葩現(xiàn)象。

　　

不僅如此，開發(fā)商遭遇到了持續(xù)嚴峻的金融氛圍，前有央行的三條紅線，后有銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，銀行信貸中，涉房信貸占比約39%，非銀涉房融資比例更高，已構(gòu)成系統(tǒng)性風險的首要因素?？梢婇_發(fā)商遭遇銷售利潤率不斷縮水、土地獲取日益依賴勾兌、產(chǎn)品去化總體趨緩、涉房稅費不減、融資收緊和報表修飾難度加大等諸多挑戰(zhàn)。

　　

五是房價很不便宜了。

　　

如無意外，中國可能在2021或2022年達到高收入國家的門檻，而此前，中國主要城市的房價恐怕早已是發(fā)達國家水平。

　　

房價真的不便宜了。中國百強縣的絕大多數(shù)，房價不低于萬元。在一線城市，一套房更是要努力一輩子的事。

　　

一個虛擬的例子，是假定有兩個優(yōu)秀的985高校畢業(yè)生，都幸運地在京滬深的金融機構(gòu)找到了工作，其職業(yè)生涯也算中規(guī)中矩溫和攀爬，那么其30年整個職業(yè)生涯的稅后收入可能在800萬元－1000萬元，而一套還算說得過去的住宅連本帶息至少要八九百萬，這需要這對年輕人雙方父母提供約三四百萬的購房首付，并且在職業(yè)生涯的前10年始終處于入不敷出的狀態(tài)。假定小家庭30年基本生活開銷300萬，育兒約需100萬，旅游及購換車需100萬。那么這對努力打拼的優(yōu)秀的年輕人在退休時，其實手中僅有三五百萬積蓄而已，這還需要假定他們沒有太多的贍養(yǎng)父母或供子女海外留學的壓力。

　　

到如今，重點城市的房價，確實已大部分年輕一代生命中不可承受之重了。隨著中國加速老齡化和家庭凈儲蓄率的持續(xù)下滑，普羅大眾對高房價的耐受力越來越弱。

　　

六是炒房沒什么意思了。

　　

這倒不是說買房就會套牢，但從資產(chǎn)配置角度看，輕松炒房輕易獲利的機會在收縮。以往高光時刻的售樓處摩肩接踵，目前各種調(diào)控機制使得隨意購房變得很困難，而通過銀行按揭來炒房加杠桿更困難。同時，房價已不復普遍上漲的舊觀。為什么少部分人還熱衷于炒房？原因在于滬深等少數(shù)城市還殘存一些新舊房價倒掛的碎片化機會。尤其深圳集聚了諸多新興產(chǎn)業(yè)和年輕大學生。據(jù)此套利也要小心，價格倒掛意味著新房品質(zhì)通常不會太講究，隨著市場預期的變化，這種倒掛也會收縮甚至消失。天津廈門福州等都是例證。

　　

和前50分位的股票基金相比，和相對穩(wěn)健的信托產(chǎn)品相比，炒房的收益也不再有什么優(yōu)勢。更何況房產(chǎn)交易稅費和流動性貼水，使得房價微漲十來個百分點，也并不意味著獲利。

　　

看起來，隨著疾風驟雨的廿年城市化歷程，房地產(chǎn)逐漸告別了高光時刻。明智的投資應當穿越經(jīng)濟周期，擁抱朝陽產(chǎn)業(yè)。

　　

廿年前的房地產(chǎn)是朝陽，這也是為什么萬科上市以來，股價上漲逾300倍，名列A股前五大牛股；這也是為什么新世紀以來，約有13%的中國富人是通過炒房致富的，炒房曾是位列創(chuàng)業(yè)和打工之后的第三大致富因素。但如今中國樓市可能真的走入新常態(tài)了，房地產(chǎn)仍是數(shù)十萬億的重要產(chǎn)業(yè)，再期待房價普漲暴漲可能不現(xiàn)實。認清行業(yè)周期如此重要，郵政曾是19世紀末期美國極顯赫的產(chǎn)業(yè)，據(jù)說全美有約10%的耕地用來提供郵政系統(tǒng)馬匹所需之草料，如今呢？在中國有八分錢郵票記憶的人群恐怕不再年輕了。

　　

盡管如今一二手房價倒掛的現(xiàn)象仍局部殘存，盡管2021年如果通脹抬升也可能對房價有些推升之效，盡管在一線擁房從來不是易事，但房住不炒可能不再僅僅是政策宣誓，而是樓市大趨勢。除少部分重點城市的優(yōu)質(zhì)樓盤之外，恐怕絕大多數(shù)房屋已很難再炒作。甚至更宜減持。除非你是已實現(xiàn)人生小目標的有錢人，否則你也許要考慮走出房價永遠上漲的執(zhí)念了。

　　

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