導(dǎo)讀:據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前上海學(xué)區(qū)房最貴已經(jīng)超過20萬(wàn)元/平方米。北京最貴學(xué)區(qū)房25萬(wàn)元/平方米左右,深圳學(xué)區(qū)房目前最高達(dá)到了32萬(wàn)元/平方米。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高,與教育資源分配不均有直接關(guān)系。
來源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(左邊ID右邊:jjbd21)
記者丨唐韶葵
1月17日,王小雱把一篇正被熱傳的關(guān)于上海學(xué)區(qū)房瘋漲的微信文章發(fā)給他同學(xué),疑惑地表示,上海二手房要開始暴漲了嗎?
王小雱住在浦東某小區(qū),對(duì)口公辦小學(xué)是竹園小學(xué),是典型的學(xué)區(qū)房。據(jù)其透露,近期小區(qū)內(nèi)的房源成交明顯比過去多,價(jià)格一周漲了10%。王小雱所居住的單元,一共12戶,從2017年開始,就成交了4套,全都是有小朋友在上幼兒園的家庭。
事實(shí)上,上海學(xué)區(qū)房從2020年新政實(shí)施以來,變化非常明顯。學(xué)區(qū)房小區(qū)從成交數(shù)量和價(jià)格來看,均呈現(xiàn)快速上漲狀態(tài)。
北上廣深一線城市的學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房量?jī)r(jià)齊升,是這一輪房?jī)r(jià)上漲的主要表現(xiàn)。進(jìn)入2021年,一線城市二手房?jī)r(jià)全面上漲,統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年12月,一線城市二手房漲幅中,北京漲幅明顯,而最近一個(gè)多月漲得最快的已經(jīng)不是深圳,上海和廣州已后來居上。
疫情影響下,一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升,包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯,大量的出國(guó)讀書人群回流,增加了市場(chǎng)需求。
新政出臺(tái):學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊漲
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪上海中介門店發(fā)現(xiàn),近期學(xué)區(qū)房小區(qū)成交套數(shù)明顯上漲,業(yè)主跳價(jià)嚴(yán)重,如果一個(gè)小區(qū)進(jìn)入無(wú)房源階段,只要有一套房子出來,業(yè)主一晚上跳價(jià)200萬(wàn)的案例也曾出現(xiàn)。
中介人員反映,2020年民辦搖號(hào)新政出臺(tái)后,全國(guó)的公辦民辦學(xué)校初中小學(xué)格局都會(huì)發(fā)生巨大的變化(高中暫時(shí)未受太多沖擊)。上海作為一個(gè)典型的小學(xué)初中階段民辦強(qiáng)公辦弱的城市,在本輪政策改革中,初中和小學(xué)的格局,發(fā)生了天翻地覆的變化。
上海此前學(xué)區(qū)房溢價(jià)并不強(qiáng),關(guān)注度也不高?!暗窃诿褶k搖號(hào)后,這一格局可能會(huì)發(fā)生重要的變化,公辦小學(xué)初中的‘穩(wěn)定性’優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來,吸引更多家長(zhǎng)買公辦學(xué)校對(duì)口的學(xué)區(qū)房?!币幻薪槿藛T對(duì)前來咨詢的買家說。
徐匯區(qū)著名學(xué)區(qū)房小區(qū)——東方曼哈頓,該小區(qū)從來最少都有40多套房源在售,現(xiàn)在只有12套房源掛出。2020年8月,該小區(qū)一套194平方米的房源總價(jià)1880萬(wàn)售出,這個(gè)月初,同一戶型的房源帶車位以總價(jià)2700萬(wàn)售出;另一套位于頂樓的407平方米的戶型,總價(jià)5000萬(wàn),也在兩周內(nèi)迅速成交。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前上海學(xué)區(qū)房最貴已經(jīng)超過20萬(wàn)元/平方米。而在其他一線城市,學(xué)區(qū)房也無(wú)例外在暴漲。北京最貴學(xué)區(qū)房25萬(wàn)元/平方米左右,深圳學(xué)區(qū)房目前最高達(dá)到了32萬(wàn)元/平方米。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高,與教育資源分配不均有直接關(guān)系。
行情不可持續(xù)?
一二手房是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,這一波行情可持續(xù)到春節(jié)后的小陽(yáng)春。2020年,商品房銷售面積萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)2.6%;商品房銷售額億元,增長(zhǎng)8.7%。
2020年疫情下依然能刷新中國(guó)房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄,張大偉指出主要原因有以下幾點(diǎn):
一,整體寬松的信貸政策,居民戶中長(zhǎng)期信貸5.95萬(wàn)億刷新歷史記錄,整體信貸政策相對(duì)寬松;
二,調(diào)控政策雖然在下半年有所收緊,但從全年看,寬松是主流,人才政策井噴,部分城市出現(xiàn)了明顯的打新潮,刺激了市場(chǎng)需求。年內(nèi)超過100個(gè)城市降低了落戶標(biāo)準(zhǔn),這些政策都增加了購(gòu)房需求;
三,疫情后購(gòu)房需求增加,特別是海外投資銳減,資金回流,另外居民對(duì)于改善需求也明顯上漲;
四、全國(guó)區(qū)域分化,特別是東部成為領(lǐng)頭羊,長(zhǎng)三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房?jī)r(jià)上漲。而中西部則稍微平穩(wěn),部分區(qū)域甚至繼續(xù)調(diào)整。加上全國(guó)房地產(chǎn)投資增速同比增長(zhǎng)0.7%、房企到位資金同比增長(zhǎng)8.1%、全國(guó)貸款增加19.63萬(wàn)億等多項(xiàng)數(shù)據(jù),張大偉認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇。
但另一名業(yè)內(nèi)資深人士并不認(rèn)為這一輪行情是可持續(xù)的。他指出,最近上海二手房跳價(jià)概率高,一方面是一手房?jī)r(jià)格上漲明顯,另一方面是學(xué)區(qū)房導(dǎo)致??偟膩碚f,推動(dòng)這一輪房?jī)r(jià)上漲是多重因素的疊加:
(1)資金流動(dòng)性推動(dòng);
(2)上一輪行情中(2016-2017)購(gòu)房者的置換需求釋放;
(3)學(xué)區(qū)房的需求——放開二孩后上海在2016-2017年期間有一波戶籍人口的生育小高峰。
中介、資本的集體狂歡?
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn),中介人員在對(duì)客戶的說辭中,在釋放庫(kù)存不足的信息,市面上流傳一個(gè)說法:“上?,F(xiàn)存二手房庫(kù)存為4.2萬(wàn)套,按照當(dāng)前一個(gè)月2.7萬(wàn)套左右(2020年12月達(dá)到了2.9萬(wàn)套)的去化速度,兩個(gè)月之后,上海將無(wú)二手房可賣”。
對(duì)此,中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,上海每周新增掛牌量1萬(wàn)套左右,一個(gè)月在4萬(wàn)套左右,按照月均成交3萬(wàn)套來算,一個(gè)月還有1萬(wàn)套未成交。
據(jù)其透露,目前上海房管局沒有對(duì)二手房庫(kù)存進(jìn)行過統(tǒng)計(jì),換言之,二手房沒有庫(kù)存數(shù)據(jù),只有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過每周掛牌數(shù)據(jù)。
盧文曦也指出,學(xué)區(qū)房其實(shí)是很小的部分,其定義的學(xué)區(qū)房對(duì)口學(xué)校是公辦一梯隊(duì)的,這種小區(qū)估計(jì)約占整體市場(chǎng)3%,不是主力。另?yè)?jù)信棟地產(chǎn)創(chuàng)始人徐棟透露,其公司門店近期成交的二手房中,學(xué)區(qū)房占比約30%,整個(gè)上海市場(chǎng)成交也差不多是這一比例。
徐棟對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,近期上海學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲可以看出,此前的2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購(gòu)政策,最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制,這部分人群釋放的購(gòu)房資格就是一個(gè)不小的數(shù)量。而在一手房搖號(hào)概率過低的情況下,他們更傾向于買學(xué)區(qū)房;疫情導(dǎo)致不少原本計(jì)劃出國(guó)留學(xué)的學(xué)生轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)找工作,首選上海,因此生發(fā)出購(gòu)房需求。
徐棟認(rèn)為,資金流入上海樓市也很明顯,拆遷改造、貨幣補(bǔ)償,釋放出大量購(gòu)房資金;上海放開人才政策:985高校畢業(yè)生直接落戶,落戶政策放寬,釋放出2萬(wàn)個(gè)購(gòu)房指標(biāo);投資者通過公司購(gòu)房數(shù)量增加,一般而言,在上海開公司,投資3000萬(wàn)就有購(gòu)房資格;2020年貨幣寬松,導(dǎo)致流入房地產(chǎn)的錢變多;此外,大宗商品(鋼鐵水泥)、消費(fèi)品生活資料,人工成本、地價(jià)的上漲,都匯集助推上海房?jī)r(jià)的上漲。
盧文曦則認(rèn)為,這是市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡狀態(tài)的表現(xiàn),并非樓市出現(xiàn)一波大行情。這一次學(xué)區(qū)房和次新房漲得比較多,但郊區(qū)的“老破小”漲幅并沒有跑贏大市。
(文中王小雱系化名)
鐘偉:房地產(chǎn)早已告別高光時(shí)刻
鐘偉(民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)
世間之事,不妨笑談洗蒼涼;樓市沉浮,轉(zhuǎn)身已是廿年。我關(guān)注地產(chǎn)純屬偶然,主因系為當(dāng)年太多口齒不清、語(yǔ)焉不詳?shù)乃^學(xué)者演講震驚,此后作為中國(guó)房地產(chǎn)的旁觀者、思考者持續(xù)關(guān)注至今。種種跡象告訴我們,行業(yè)周期使然,房地產(chǎn)已是“荷笠?guī)标?yáng),青山獨(dú)歸遠(yuǎn)”了。
一是輿情高光早已不再了。
如同今日的騰訊阿里美團(tuán)霸屏一樣,十多年前房地產(chǎn)絕對(duì)是熱議的核心。從央媒到地方都市報(bào),從峰會(huì)論壇到開盤盛典,地產(chǎn)始終在舞臺(tái)中央。有的說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),有的說房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì),有的說樓市已是泡沫前夜,有的說樓市是剛性泡沫等等。如今,提及房子仍讓人又愛又恨,但樓市肯定不在熱搜詞匯中,開發(fā)商也不再萬(wàn)眾矚目,從2017年下半年以來,地產(chǎn)像極了失去票房和粉絲的昔日一線明星,2018年以來,若剔除越演越烈的聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)導(dǎo)致行業(yè)數(shù)據(jù)虛夸約20%,應(yīng)該說地產(chǎn)開發(fā)銷售的鼎盛期已悄悄過去。
這多少提示我們,房地產(chǎn)的野蠻生長(zhǎng)、草莽英雄時(shí)代結(jié)束了。
二是房子差不多夠了。
經(jīng)過廿年急風(fēng)暴雨般的成長(zhǎng),中國(guó)人均居住面積超過30平米,套戶比達(dá)1.07,國(guó)人的自有住房率在全球也是前列。盡管平均數(shù)可能掩蓋了許多問題,但房子總體上和中國(guó)經(jīng)濟(jì)所處的階段差不多,從溫飽向小康過渡。有房住不一定意味著住得舒適,中國(guó)城鎮(zhèn)居民仍有約50%的人住在上世紀(jì)的老破小里,有20%的人住在房齡超過10年的舊房里,真正住在比較新的房屋中的人也就30%。中國(guó)一線城市仍有超過25%的常住人口依賴租房度日。每年新增新婚離婚家庭數(shù),以及住房更新戶數(shù),從中能看出一些趨勢(shì),仍能支撐樓市產(chǎn)銷在高位維持十?dāng)?shù)年。
但房子從存量上看差不多夠了,至于從重點(diǎn)城市和房屋質(zhì)量上看,還不盡如人意。地產(chǎn)差不多已過了數(shù)量高速增長(zhǎng)的高光時(shí)刻,而臻善求質(zhì)之路還很長(zhǎng)。
三是涉房政策也就這樣了。
在2017年之前,涉房政策受到諸多因素,尤其是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響,政策頻仍且動(dòng)態(tài)不一致,數(shù)年數(shù)變是常態(tài)。
2016年底,“房住不炒”逐漸清晰并被廣泛解讀,從2017年3月至今,涉房政策以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期為核心,推出穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制,至今政策框架沒有劇變。房地產(chǎn)這棵樹再大,也不能長(zhǎng)到天上去。
2017年至今,其間有中美貿(mào)易摩擦,有新冠疫情等導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)起伏,但涉房調(diào)控再也沒有作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期政策而生變?!胺?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的市場(chǎng)預(yù)期早已不復(fù)舊觀。非重點(diǎn)城市的樓市穩(wěn)中有落已是常態(tài)。
在可預(yù)見的未來,比如說“十四五”期間,樓市調(diào)控基調(diào)改弦更張的可能性,全國(guó)房?jī)r(jià)不合理普漲的可能性,都可說是微乎其微了。
四是開發(fā)銷售模式艱難了。
難不難甚至都不需要太深?yuàn)W的分析,2015年之前,開發(fā)商在富豪榜單上分量很重,此后明顯退潮。同時(shí)上市房企也得不到投資者的追捧,2011年以來,地產(chǎn)10強(qiáng)的市值大約增長(zhǎng)了3倍,估值總體上處于被下殺狀態(tài)。這些折射出高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)的“三高”路線已難以為繼。目前開發(fā)銷售規(guī)模受到很大制約,制約可形容為地貴、錢緊、價(jià)抑。獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)越來越貴越來越難,好地好項(xiàng)目要政府批出好價(jià)也很困難,一些重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛、認(rèn)籌如同買彩票的奇葩現(xiàn)象。
不僅如此,開發(fā)商遭遇到了持續(xù)嚴(yán)峻的金融氛圍,前有央行的三條紅線,后有銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出,銀行信貸中,涉房信貸占比約39%,非銀涉房融資比例更高,已構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的首要因素??梢婇_發(fā)商遭遇銷售利潤(rùn)率不斷縮水、土地獲取日益依賴勾兌、產(chǎn)品去化總體趨緩、涉房稅費(fèi)不減、融資收緊和報(bào)表修飾難度加大等諸多挑戰(zhàn)。
五是房?jī)r(jià)很不便宜了。
如無(wú)意外,中國(guó)可能在2021或2022年達(dá)到高收入國(guó)家的門檻,而此前,中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)恐怕早已是發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
房?jī)r(jià)真的不便宜了。中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的絕大多數(shù),房?jī)r(jià)不低于萬(wàn)元。在一線城市,一套房更是要努力一輩子的事。
一個(gè)虛擬的例子,是假定有兩個(gè)優(yōu)秀的985高校畢業(yè)生,都幸運(yùn)地在京滬深的金融機(jī)構(gòu)找到了工作,其職業(yè)生涯也算中規(guī)中矩溫和攀爬,那么其30年整個(gè)職業(yè)生涯的稅后收入可能在800萬(wàn)元-1000萬(wàn)元,而一套還算說得過去的住宅連本帶息至少要八九百萬(wàn),這需要這對(duì)年輕人雙方父母提供約三四百萬(wàn)的購(gòu)房首付,并且在職業(yè)生涯的前10年始終處于入不敷出的狀態(tài)。假定小家庭30年基本生活開銷300萬(wàn),育兒約需100萬(wàn),旅游及購(gòu)換車需100萬(wàn)。那么這對(duì)努力打拼的優(yōu)秀的年輕人在退休時(shí),其實(shí)手中僅有三五百萬(wàn)積蓄而已,這還需要假定他們沒有太多的贍養(yǎng)父母或供子女海外留學(xué)的壓力。
到如今,重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià),確實(shí)已大部分年輕一代生命中不可承受之重了。隨著中國(guó)加速老齡化和家庭凈儲(chǔ)蓄率的持續(xù)下滑,普羅大眾對(duì)高房?jī)r(jià)的耐受力越來越弱。
六是炒房沒什么意思了。
這倒不是說買房就會(huì)套牢,但從資產(chǎn)配置角度看,輕松炒房輕易獲利的機(jī)會(huì)在收縮。以往高光時(shí)刻的售樓處摩肩接踵,目前各種調(diào)控機(jī)制使得隨意購(gòu)房變得很困難,而通過銀行按揭來炒房加杠桿更困難。同時(shí),房?jī)r(jià)已不復(fù)普遍上漲的舊觀。為什么少部分人還熱衷于炒房?原因在于滬深等少數(shù)城市還殘存一些新舊房?jī)r(jià)倒掛的碎片化機(jī)會(huì)。尤其深圳集聚了諸多新興產(chǎn)業(yè)和年輕大學(xué)生。據(jù)此套利也要小心,價(jià)格倒掛意味著新房品質(zhì)通常不會(huì)太講究,隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化,這種倒掛也會(huì)收縮甚至消失。天津廈門福州等都是例證。
和前50分位的股票基金相比,和相對(duì)穩(wěn)健的信托產(chǎn)品相比,炒房的收益也不再有什么優(yōu)勢(shì)。更何況房產(chǎn)交易稅費(fèi)和流動(dòng)性貼水,使得房?jī)r(jià)微漲十來個(gè)百分點(diǎn),也并不意味著獲利。
看起來,隨著疾風(fēng)驟雨的廿年城市化歷程,房地產(chǎn)逐漸告別了高光時(shí)刻。明智的投資應(yīng)當(dāng)穿越經(jīng)濟(jì)周期,擁抱朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。
廿年前的房地產(chǎn)是朝陽(yáng),這也是為什么萬(wàn)科上市以來,股價(jià)上漲逾300倍,名列A股前五大牛股;這也是為什么新世紀(jì)以來,約有13%的中國(guó)富人是通過炒房致富的,炒房曾是位列創(chuàng)業(yè)和打工之后的第三大致富因素。但如今中國(guó)樓市可能真的走入新常態(tài)了,房地產(chǎn)仍是數(shù)十萬(wàn)億的重要產(chǎn)業(yè),再期待房?jī)r(jià)普漲暴漲可能不現(xiàn)實(shí)。認(rèn)清行業(yè)周期如此重要,郵政曾是19世紀(jì)末期美國(guó)極顯赫的產(chǎn)業(yè),據(jù)說全美有約10%的耕地用來提供郵政系統(tǒng)馬匹所需之草料,如今呢?在中國(guó)有八分錢郵票記憶的人群恐怕不再年輕了。
盡管如今一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象仍局部殘存,盡管2021年如果通脹抬升也可能對(duì)房?jī)r(jià)有些推升之效,盡管在一線擁房從來不是易事,但房住不炒可能不再僅僅是政策宣誓,而是樓市大趨勢(shì)。除少部分重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)樓盤之外,恐怕絕大多數(shù)房屋已很難再炒作。甚至更宜減持。除非你是已實(shí)現(xiàn)人生小目標(biāo)的有錢人,否則你也許要考慮走出房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的執(zhí)念了。