#2020生機(jī)大會(huì)#

　　關(guān)注勇談樓市

　　大家好，我是勇談。2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)看雖然整體穩(wěn)定，但是不同區(qū)域不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻截然不同。尤其是長(zhǎng)三角和珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的主要城市房?jī)r(jià)從今年4月開(kāi)始就處于蠢蠢欲動(dòng)的情況，上海樓市也在這樣的背景下開(kāi)始“翻紅”#上海樓市“翻紅”#根據(jù)9月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到110.9萬(wàn)平方（創(chuàng)三年來(lái)新高），同比大漲40.5%、環(huán)比增長(zhǎng)13.9%。國(guó)慶黃金周期間，新建商品房成交面積達(dá)到13.1萬(wàn)平方米，較于去年同期，增長(zhǎng)13倍多。上海房?jī)r(jià)的突然上漲，成交量突然暴漲其實(shí)跟上海改變過(guò)去“攆人”策略有很大關(guān)系。

　　對(duì)于北京和上海了解的朋友應(yīng)該知道，過(guò)去幾年這兩座城市對(duì)于外來(lái)人口的態(tài)度是十分堅(jiān)決的。“攆人”是我對(duì)這兩座城市最直觀的感覺(jué)，雖然說(shuō)上海的落戶(hù)條件沒(méi)有北京那么苛刻，每年的落戶(hù)率只有5%左右，但是同樣采取積分落戶(hù)的上海其落戶(hù)難度僅次于北京是事實(shí)。也正是在這樣的背景下，上海近幾年的常住人口增加只有幾萬(wàn)人。

　　近10年來(lái)上海常住人口數(shù)量走勢(shì)圖

　　人口數(shù)量才是樓市堅(jiān)挺的關(guān)鍵指標(biāo)，從2015后上海的常住人口數(shù)量基本沒(méi)有怎么增長(zhǎng)，這跟采取相應(yīng)的“攆人”措施有關(guān)系。上海和北京作為國(guó)內(nèi)僅有的兩個(gè)超級(jí)大城市，其對(duì)于全國(guó)人口、資源、產(chǎn)業(yè)的吸引力是其他任何城市不能比擬的。為了鼓勵(lì)和進(jìn)行必要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，上海過(guò)去幾年采取的人口政策確實(shí)使得上海本地的產(chǎn)業(yè)、資本和人口向周邊進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，這點(diǎn)可以從長(zhǎng)三角地區(qū)2015年后房?jī)r(jià)上漲的情況看出來(lái)。人口，尤其是人才對(duì)于城市發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯，哪怕是上海這樣的城市現(xiàn)有的措施也削弱了其對(duì)人才的吸引力，這也是為何今年上海放出交大、同濟(jì)、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶(hù)的原因。前幾年上海采取的人才策略使得不少本地或者意愿來(lái)到上海的人才向廣州、深圳、杭州等城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移，其結(jié)果就是2019年廣州、深圳、杭州常住人口流入位列前三（常住人口流入都在40萬(wàn)以上）！沒(méi)有足夠人才支撐的上海很難支撐得起其產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展。說(shuō)到底，國(guó)內(nèi)城市之間還是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。樓市是政策市，也是資本市，更是人口市！毫無(wú)疑問(wèn)，上海在這幾個(gè)方面具備得天獨(dú)厚的條件。自從前段時(shí)間上海放開(kāi)落戶(hù)門(mén)檻，允許交大、同濟(jì)、復(fù)旦、華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可直接落戶(hù)后，大量的受訪者表示在上海、廣州、深圳、杭州等城市中間會(huì)優(yōu)先選擇上海落戶(hù)定居。畢竟在長(zhǎng)三角一體化、臨港自貿(mào)新片區(qū)、科創(chuàng)板、中國(guó)進(jìn)出口博覽會(huì)等利好下上海的樓市持續(xù)看好是一種必然。

　　上海居住證

　　過(guò)去我一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)“買(mǎi)房就是選擇城市”，未來(lái)究竟要在哪個(gè)城市發(fā)展？哪個(gè)城市定居？這個(gè)是每一個(gè)人都需要仔細(xì)考慮的問(wèn)題，不過(guò)毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)于絕大多數(shù)剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，北上廣深還是優(yōu)先選擇的城市。北京近幾年一直在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)外遷，落戶(hù)門(mén)檻始終沒(méi)有放寬，作為同級(jí)別的上海一旦放寬了落戶(hù)條件，對(duì)于絕大多數(shù)年輕人的吸引力還是比較大的。

　　近3年來(lái)上海新建商品房同比價(jià)格走勢(shì)圖

　　區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題還會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在，上海這樣的一線(xiàn)城市對(duì)于人們落戶(hù)的吸引力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這個(gè)情況也會(huì)長(zhǎng)期存在。雖然目前我們意識(shí)到區(qū)域發(fā)展不平衡、城市之間發(fā)展不平衡的問(wèn)題，但是說(shuō)句實(shí)話(huà)要想真正解決好很難。上海這樣的城市對(duì)于全國(guó)資源、人才、產(chǎn)業(yè)、資本等的吸引力還是巨大的。以我身邊發(fā)生的例子為例，近幾年我所在的省會(huì)城市雖然也在不斷加大對(duì)上海、長(zhǎng)三角地區(qū)招商引資的力度，但是效果寥寥甚至還發(fā)生了本地企業(yè)外遷到上海的情況。為何會(huì)發(fā)生這樣的問(wèn)題？原因就在于國(guó)內(nèi)多數(shù)城市與上海的差距已經(jīng)是全方位的，不是時(shí)間能夠彌補(bǔ)的。近3年來(lái)上海新建商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了平淡，但是從2019年開(kāi)始逐步復(fù)蘇已經(jīng)是事實(shí)，上海這樣的城市能夠買(mǎi)房還是早買(mǎi)得好。2016年上海先后出臺(tái)“325新政”、“滬六條”等調(diào)控措施來(lái)讓樓市降溫，效果很明顯在有一段時(shí)間上海的新建商品房?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)了微跌！只不過(guò)伴隨著調(diào)控稍微放松，房?jī)r(jià)回溫就是必然。從2020年4月份后上海的新建商品房開(kāi)始同比上漲，截止到9月份這個(gè)同比增速達(dá)到4.5%！這個(gè)在全國(guó)來(lái)說(shuō)已經(jīng)屬于中等水平。

　　外籍人士在上海購(gòu)房也司空見(jiàn)怪

　　前段時(shí)間韓國(guó)首爾發(fā)生的民眾哄搶商品房事件相信大家都看到過(guò)，為何首爾會(huì)發(fā)生這樣的情況？原因就在于首爾聚集了韓國(guó)20%以上是人口、產(chǎn)業(yè)、資源和資本！幾乎是個(gè)人都知道首爾的房?jī)r(jià)跌不了，那么一旦市場(chǎng)形成這樣的認(rèn)知，無(wú)論從哪里吹過(guò)來(lái)一陣房?jī)r(jià)要漲風(fēng)都有可能引起哄搶。上海從某些方面來(lái)說(shuō)與首爾有些類(lèi)似，在長(zhǎng)三角地區(qū)幾乎是一家獨(dú)大。用一位朋友的話(huà)來(lái)說(shuō)“國(guó)內(nèi)如果上海要搶人，幾乎沒(méi)有城市能夠掙得過(guò)”。

　　近10年來(lái)上海住宅商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖

　　上半年上海土地出讓金收入就高達(dá)1350.5億元，上海土拍市場(chǎng)火熱是引起房地產(chǎn)市場(chǎng)震動(dòng)的主因。雖然說(shuō)地方加大土拍力度并不一定代表樓市火熱，但是無(wú)論是從市場(chǎng)宣傳還是老百姓的理解來(lái)看，土拍火熱一定伴隨著房?jī)r(jià)大漲。這個(gè)就是基本是市場(chǎng)邏輯，加上2020年疫情影響下上海又一次肩負(fù)起了經(jīng)濟(jì)振興和轉(zhuǎn)型的使命，各種利好頻出必然引起資本和市場(chǎng)的注意。2016年房產(chǎn)調(diào)控后，上海的住宅商品房銷(xiāo)售面積就接近“腰斬”從年銷(xiāo)售2000多萬(wàn)平方米下降到1300多萬(wàn)，近5年的調(diào)控確實(shí)壓制了不少購(gòu)房需求。到今年為止上海2016年限購(gòu)要求社保年限5年正好期滿(mǎn)，可以說(shuō)也變相釋放了部分購(gòu)房需求?？梢哉f(shuō)如果沒(méi)有2020年的這場(chǎng)疫情或許上海的樓市調(diào)控還是會(huì)繼續(xù)下去，放寬落戶(hù)也基本不會(huì)發(fā)生，只不過(guò)市場(chǎng)變化就是這么“任性”。樓市回溫不怕，最怕是市場(chǎng)形成一種共識(shí)，上海需要打破這種認(rèn)知。人才引進(jìn)、放寬落戶(hù)條件與放松房地產(chǎn)調(diào)控是兩回事。通過(guò)人才引進(jìn)的方式來(lái)為限購(gòu)打破個(gè)“口子”，其實(shí)并不是上海的專(zhuān)利。早在2017年的時(shí)候中部的武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等省會(huì)城市都通過(guò)人才引進(jìn)的方式來(lái)放寬限購(gòu)，但是從實(shí)際情況來(lái)看人才引進(jìn)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響還是微乎其微的。導(dǎo)致大城市短時(shí)間房?jī)r(jià)大漲的關(guān)鍵因素其實(shí)還是資本，資本對(duì)于市場(chǎng)的判斷。

　　堅(jiān)持房住不炒

　　綜上，上海樓市“翻紅”從個(gè)人理解來(lái)看幾乎是一種必然。對(duì)于上海這樣一個(gè)沉寂了大量資本和潛在購(gòu)房需求的城市來(lái)說(shuō)，一個(gè)“口子”帶來(lái)的影響就值得警惕。我這里不是反對(duì)上海人才引進(jìn)，只不過(guò)需要通過(guò)某種信號(hào)讓市場(chǎng)意識(shí)到“房產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有放松”，千萬(wàn)不要讓市場(chǎng)形成一種共識(shí)“房?jī)r(jià)要漲”。各位覺(jué)得呢？歡迎在下方留言參與討論。原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡的朋友可以點(diǎn)贊、關(guān)注勇談樓市壹貳叁，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。近期在參加今日頭條舉辦的#2020生機(jī)大會(huì)#，大家記得投票助力哦。

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