原創(chuàng)房小評中國房評報道2022-07-2215:38發(fā)表于天津

　　日前，北京市2022年度積分落戶名單公示結束，共有6006人擬獲得落戶資格。

　　這6006人當中，有5400人通過“職住區(qū)域”項獲得了，平均高達9.02分，同比提高30%。

　　過去三年，北京市積分落戶成功人群的“職住區(qū)域”項目平均得分分別為：4.51分、6.93分、9.02分。

　　按照北京市2022年度積分落戶政策內(nèi)容，“職住區(qū)域”項內(nèi)容及積分規(guī)則為：

　　在本市城六區(qū)之外其他行政區(qū)自有住所居住的，且取得落戶資格后應當在該自有住所落戶，每滿1年加2分；

　　滿足上述條件且在本市城六區(qū)之外其他行政區(qū)工作的，每滿1年加3分。以上情況，最高加12分。

　　以此推算，2022年度擬獲得北京積分落戶資格的擁有“職住區(qū)域”的5400人當中，在城六區(qū)外擁有住房的最短時間不低于2年。

　　北京戶口關系到孩子上學，很多“北漂”族渴望落戶北京。由于北京積分落戶競爭激烈，2022年申報人當中僅有4.91%的幸運兒入選，因此在增加積分的競爭上也是白熱化。每一項項都被積分落戶人群充分利用，有人甚至賣掉了城六區(qū)的房子專門到城六區(qū)外買小戶型的二手房，專門為積分落戶所用，這些小房子也得了一個綽號：落戶房。

　　按規(guī)定，擁有“職住區(qū)域”成功獲得積分落戶資格的，在落戶的時候應該將戶口落在這套城六區(qū)外的房產(chǎn)上。

　　擁有北京戶口后，家庭可以購買2套住房，也就是說上述成功落戶的家庭將新增一張房票。

　　此外，2022年度擬獲得積分落戶資格的6006人平均年齡40.8歲，平均在京工作時間16.7年；大專及以上學歷占比超過96%，本科及以上學歷占比約72%；從事科學研究、技術服務及文化產(chǎn)業(yè)工作人員占比53.9%，高新技術企業(yè)工作人員占比36%。

　　把上述擬獲得2022年度積分落戶資格人群的年齡、學歷、職業(yè)特征與職住區(qū)域進行合并分析的話，我們可以得出這樣一個結論：

　　2022年度擬取得積分落戶資格的人正處于第二次置業(yè)（改善置業(yè)）的年齡，部分人因孩子上學會有學區(qū)房需求；他們的高學歷特征和所從事職業(yè)特征決定了他們對高品質(zhì)生活充滿向往，便利的交通、繁榮的商業(yè)配套、高品質(zhì)的園林綠化等社區(qū)環(huán)境，以及現(xiàn)代簡約風格的房子，會對他們有吸引力。

　　假設5400個擁有“職住區(qū)域”的準成功落戶人群未來打算買一套新房的話，他們對新房的偏好會遵循上述的簡單客戶分析。除此之外，他們的購買能力，也是需要分析的指標。

　　購買能力可以從積分落戶的“納稅”項目中進行觀察。

　　按照2022年度北京市積分落戶“納稅”項內(nèi)容規(guī)定：

　　連續(xù)3年納稅，綜合所得個人年納稅額達到10萬元，每1年2分，最高不超6分。

　　按照個人所得稅適用稅率，年納稅10萬元對應的稅前年收入約為56萬元。

　　如果積分落戶人士為家庭人群，夫妻雙方有一方滿足稅前年收入56萬元，那么家庭稅前年收入一般會在100萬元以上。

　　如果這樣的家庭每年能將50萬元進行儲蓄，在40歲左右的年齡，一般家庭儲蓄在300萬-500萬元，如果貸款500萬元20年還清，每個月還貸3.7萬元左右，這樣在沒有父母雙方支持的情況下，家庭可負擔的新房價格在1000萬元左右。

　　如果上述5400人在未來2-3年內(nèi)陸續(xù)都會買一套新房，這就是540億元的一個大市場。

　　對于房企來說，該如何抓住這540億元的機會呢？

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　　關注就業(yè)所在地

　　上海、南京等城市陸續(xù)放松了落戶條件，北京目前落戶條件較為嚴格，而且每年新增人口為負數(shù)，因此積分落戶成功人群應該是房企重點關注的新增購房人群。因為大部分人在經(jīng)濟條件允許的情況下，都會將積分落戶成功作為人生一件大喜事，既然在北京落戶成功，就想“有恒產(chǎn)者有恒心”，很多人會買房來開啟自己在北京的全新生活。

　　如上所述，2022年度擬取得積分落戶資格的人群職業(yè)主要分布在科學研究、文化產(chǎn)業(yè)、技術服務、高新企業(yè)，占全部積分落戶成功人群的90%。抓住這四大產(chǎn)業(yè)的分布地，在這附近拿地，當然是房企在北京拓展的首選。

　　例如，科學研究、技術服務主要在海淀區(qū)北部，文化產(chǎn)業(yè)主要在朝陽區(qū)東部，高新企業(yè)主要在經(jīng)開區(qū)和豐臺區(qū)總部基地等地。

　　2022年度擬獲得落戶資格的6006人來自4434家單位，房企應該關注這些企業(yè)名單，按圖索驥，做好客戶調(diào)研，由此指導企業(yè)未來在北京的拿地布局。

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　　關注改善居住需求

　　6006個擬獲得北京市2022年度積分落戶資格的人當中，有5400人是在城六區(qū)外居住的，他們拿到戶口后，如果要改善居住會選擇什么樣的房子？

　　如上所述，我們簡單分析了一些積分落戶成功人群的年齡、職業(yè)、收入、學歷特征，房企應該更具體、更細致地進行分析。從上述特征來看，這些成功落戶的人群在北京市屬于中等收入人群，未來買房以剛改、再改需求為主。

　　綜合來看，這些人對房產(chǎn)總價接受能力有上限，例如1000萬元的套總價是一個價格敏感點，三室和四室，面積在120-150平米的改善戶型比較有市場。

　　根據(jù)中原的一份報告，41-50歲的購房者優(yōu)先選擇120-144平方米的產(chǎn)品，側(cè)重考慮兩代、三代同住。40歲上下的人群，正處于上有老下有小的階段，可能有兩個孩子，三代同堂。

　　除此以外，還要區(qū)分積分落戶成功人群買房是屬于新購，還是賣舊換新。獲得北京戶口，對于大部分積分落戶成功的家庭來說，等于多了一張房票，如何吸引這些人群使用這張房票，還是取決于房企產(chǎn)品的吸引力。

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　　　　　　高端化是個趨勢

　　　　　　從今年上半年北京樓市成交結果來看，高端化是個趨勢。

　　　　　　例如，四房戶型成交套數(shù)占比達到了18%，比去年提高了4個百分點，這一趨勢還在迅速上升。

　　　　　　140平米以上戶型成交套數(shù)占比提高到了17%，比去年提高了5個百分點。90平米以下戶型成交占比從去年的59%迅速下降到45%。

　　　　　　北京市新房成交當中，套總價在1000萬元以上的有3438套，同比提高25.7%。

　　　　　　在擬取得2022年度北京市積分落戶資格的人群當中，高端改善需求是一個確定性需求。因為他們的平均年齡到了40歲左右，相當一部分人群在45歲以上，這些人群已經(jīng)屬于人生第三次置業(yè)（享受型），他們要么不買房，要買就是大戶型、高端項目。

　　　　　　因此，如何抓住積分落戶人群的高端購房需求，是當前北京在售高端改善項目的一個重點工作。

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　　產(chǎn)品要出新出彩

　　同時，由于大部分積分落戶人群都已經(jīng)至少買過一次房，買房經(jīng)驗較為豐富，而且這些人平均年齡40歲左右，屬于知識和社會經(jīng)歷都比較豐富的人群，再次改善買房，對產(chǎn)品比較挑剔，個性化需求也比較多。

　　為此，開發(fā)商應該從以下方面入手，產(chǎn)品出新出彩，以求打動客戶：

　?、倬W(wǎng)紅示范區(qū)、爆款售樓處的存在是非常必要的。但是，并非一味簡單地加成本、提售價，而是要深入調(diào)研、精準定位，真正打動目標客群心動的點。比如在地化創(chuàng)新，有助于差異化定位，突破同質(zhì)化競爭，滿足高端置業(yè)者的個性化審美。

　?、趹粜驮O計要更加人性化，滿足多人口家庭每個人的需求升級和成長型家庭的變化。

　　比如主臥套房“社交化”，很多高端改善產(chǎn)品的主臥已經(jīng)不只有臥室功能，大飄窗、沙發(fā)區(qū)、衣帽間、梳妝臺、雙臺盆、浴缸應有盡有。

　　再如兒童房與書房、多功能房的良好互動，有助于家長照看、監(jiān)督。兒童房具有可變性，隨著孩子年齡變化，可以從互動型轉(zhuǎn)為獨立私密型。

　?、劬b修是購房者對房屋品質(zhì)最直觀的感受。大師設計、高品質(zhì)精裝投入是必不可少的。但要獲得這些買房人認可，不能僅靠品牌堆砌，審美品味、家的舒適觀感、個性創(chuàng)意都不能少。

　?、軅€性化需求滿足。這批高收入人群見多識廣，有些有著自己的收藏愛好，有些喜歡買包買鞋，有些喜歡品紅酒，或者西式開放式廚房。因此，在空間中適時展現(xiàn)這些貼心的預留空間，比如隱藏收納柜、西廚島臺、紅酒吧臺……就更有可能俘獲買房人的心。