近日，一則新聞看似波瀾不驚，卻對上海未來發(fā)展影響深遠的新聞曝出，那就是開放2021年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。相比之前上海的落戶政策，此番政策可謂有較大的松動。

　　上海的落戶新政通告

　　而一旦上海戶籍政策出現(xiàn)松動，則必然會吸引大量應屆生選擇落戶；而一旦他們選擇長期在上海發(fā)展，也必然會涉及到購房需求的釋放。這也就必然會涉及到一個問題：戶籍政策松動的大背景下，上海房價會因為突然出現(xiàn)的需求而上漲嗎？

　　按照正常推測，這樣的政策無疑對于上海的房價是一個利好，因為首先來說上海房價的基本面就比較健康，無論是“一線城市論”，還是“長期看人口”論看來，上海都是一個值得購買的城市，再加上落戶政策放松帶來的人口導入，都是促進房價上漲的因素，所以這似乎是一個不值得討論的問題。

　　購房者在排隊選房

　　不過，在我們準備匆忙下結論之前，不妨先來分析一下上海房價目前的走勢，這對于得出結論非常具有參考意義。

　　作為國內(nèi)最具經(jīng)濟活力的城市之一，上海一直在全國房價最高的城市之列，在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，如果上海的房價出現(xiàn)大起大落，顯然是與國家意志相違背的。自疫情以來，上海房價曾經(jīng)歷短暫的“速凍模式”，隨后在2020年夏秋之際，經(jīng)歷一輪學區(qū)房價格的快速上漲后，又在2021年的多輪調(diào)控之中趨于穩(wěn)定。以上是上海房價近兩年以來的走勢簡述。

　　具體到受本輪政策影響最大的五大新城來說，上海在2021年3月19號發(fā)布的《關于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意見》提出的建設目標是，至2025年，五個新城常住人口總規(guī)模達到360萬左右；至2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口【1】。限于篇幅，我們不可能對五座新城進行逐個分析。而無論是在GDP總量方面，還是人均GDP方面，嘉定都排在五大新城首位；而臨港雖然目前的經(jīng)濟總量較小，不過由于其為上海的重點發(fā)展方向，且近年來建設與投入力度均很大，因此用這兩座新城進行分析，對于預測五大新城未來的房價走勢，還是很有代表性的。

　　嘉定新城

　　作為汽車業(yè)的中心，位于嘉定西部的安亭是嘉定新城的重要組成部分。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，其12月房價相比年內(nèi)高點，已下降8.69%。

　　2021年安亭片區(qū)房價走勢

　　反觀同樣處于嘉定區(qū)的南翔板塊，雖然相比年內(nèi)高點房價也有下跌，但其6.14%的下跌幅度也要比安亭板塊小。

　　2021年南翔片區(qū)房價走勢

　　而對于安亭房價有過關注的朋友們，可能對安亭近五年來驚心動魄的房價走勢心有余悸。在2016年上海房價的瘋漲中，位于遠郊的安亭也經(jīng)歷了一輪暴漲。而隨之而來的調(diào)控后，上海房價經(jīng)歷了長時間的橫盤陰跌期，而安亭的房價在這期間卻經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整，部分樓盤的價格甚至相比高點前下降了50%以上。

　　臨港新城

　　對于上海未來發(fā)展重點的臨港新城來說，據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，其12月房價相比年內(nèi)高點，已下降29.89%（近三成）。

　　2021年臨港片區(qū)房價走勢

　　相比較起來，同樣位于原南匯區(qū)內(nèi)，靠近市區(qū)的康橋區(qū)域房價，據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，其12月房價相比年初來說一路上揚，已累計上漲13.70%。

　　2021年康橋片區(qū)房價走勢

　　而且，這是在臨港限購政策已為上海最為寬松的區(qū)域的前提之下（臨港區(qū)域是上海唯一一個單身無戶籍也可購房的片區(qū)），再加上目前臨港有大量的二手房出售，所以可以想見新版落戶政策實施后，對于臨港區(qū)域的房價影響將會微乎其微。

　　事實上，近年來上海已經(jīng)不是第一次放松落戶限制了：

　　早在2018年，上海就開始實行“以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內(nèi)高水平大學的應屆畢業(yè)生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策。2020年又將這一政策擴大到了上海交通大學、復旦大學、同濟大學和華東師范大學4所高校。2020年12月，針對臨港新片區(qū)單位引進的各類人才，在現(xiàn)行的居轉(zhuǎn)戶縮短年限政策基礎上，上海試行了更寬松的評價標準。針對張江科學城重點產(chǎn)業(yè)的骨干人才，居轉(zhuǎn)戶年限由7年縮短為3年。而針對留學落戶，上海取消了留學人員首份工作必須在上海的限制，只要回國后2年內(nèi)到上海工作，符合其他條件即可落戶，配偶子女也可隨遷。當月，上海市還提出針對五大新城重點產(chǎn)業(yè)和特定人才，實行人才引進和優(yōu)化“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年。【2】

　　盡管上海落戶政策近兩年來曾多次調(diào)整，但沒有一次房價上漲與放松落戶限制存在強相關。而且本次對落戶五大新城的人才放松落戶限制僅有一個月時間，這顯然也存在著試水的意味。一旦落戶政策對“穩(wěn)房價”政策造成較大影響，上海也可隨時調(diào)整或取消落戶優(yōu)惠政策。

　　經(jīng)過了多輪上漲，上海高昂的房價會阻止絕大部分落戶者短期內(nèi)的購房計劃；而一旦需求被拉長到長期，集中的購房需求被分散掉，則必然會減小落戶需求帶來的房價波動。而上海最新發(fā)布的《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》中明確指出：“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，大量公租房入市，加上市場上目前存量的租賃房屋資源，將能起到穩(wěn)定房價與房租，延緩購房需求的作用。

　　馨逸公寓，上海公租房代表

　　綜上所述，盡管放寬落戶政策對于上海房產(chǎn)市場來說是一個利好消息，但在多重因素的影響下，其對于上海房產(chǎn)的影響相對較小，所以也不會引起多大的波瀾。

　　參考文獻：

　　【1】《上海五大新城中，誰的綜合實力最強》

　　【2】《上海規(guī)劃“五個新城”建設：至2035年各集聚100萬常住人口》