深圳晚報(bào)記者程安逸

　　3月25日晚間，深圳市政府發(fā)布樓市調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)新政自發(fā)布之日起實(shí)施。最主要的有：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購買第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成。

　　2015年，深圳市房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，商品住房價(jià)格在全國持續(xù)領(lǐng)漲；2016年，市場繼續(xù)保持高位運(yùn)行，房價(jià)繼續(xù)快速增長，普通居民與人才家庭住房問題更加突出。官方稱，此次新政的出臺(tái)，以穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過供給側(cè)發(fā)力與需求側(cè)管理相結(jié)合，通過增加住房市場有效供應(yīng)和加大住房保障力度，穩(wěn)定住房市場供求關(guān)系，保護(hù)居民合理住房需求，抑制市場投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“社保1改3”將降低投資客占比

　　根據(jù)新政規(guī)定，本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　2014年官方數(shù)據(jù)顯示，深圳有731.29萬非戶籍人口。中原地產(chǎn)分析師龔敏認(rèn)為，對(duì)非戶籍購房的限制直接影響了該人群購買首套房。剛來深圳不久的年輕人，沒有滿足入戶條件，但有實(shí)力的剛需購房者，就此被攔在買房門外。但是關(guān)于社會(huì)保險(xiǎn)繳納年數(shù)的規(guī)定也可能是短期政策，如果房價(jià)可以保持穩(wěn)定或被打壓下去，政府亦可隨時(shí)調(diào)整該政策。

　　中原研究中心認(rèn)為，社保“1改3”將在提高入市門檻的基礎(chǔ)上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場成交量，達(dá)到控制房價(jià)快速高漲的目標(biāo)，同時(shí)根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，投資客中非深戶的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。所以說，一旦“社保1改3”政策實(shí)施，投資客占比將會(huì)有所下降。

　　差別化住房信貸政策抑制高杠桿

　　新規(guī)提出，對(duì)購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　深圳此前規(guī)定為：首套房還清房貸，購買第二套房時(shí)，依然算首套房。這就是所謂的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首付依然可以3成。此番新政出臺(tái)，首套房還清房貸，購買二套房首付要4成。目前深圳購買一套普通住房，大多在400萬元左右，首付增加一成，就要求首付資金要多出40萬元，這提高了購房成本。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，去年深圳樓市杠桿太高，此新政對(duì)于抑制高杠桿也有一定作用。

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，此次政策是預(yù)料之中的。目前市場來說已有降溫，觀望情緒濃厚，很大一部分因素也在于政策不明朗，對(duì)于現(xiàn)在處于高位的深圳樓市來說，提高購房門檻和加大首付比例效果還是會(huì)立竿見影。此次新政會(huì)更進(jìn)一步抑制投資客的入市動(dòng)機(jī)，加重市場觀望情緒，降低市場成交活躍度，買方市場有望再次來臨。

　　房價(jià)大幅跳水可能性不會(huì)有

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2015年4月深圳新建商品住宅價(jià)格同比增速“翻紅”以來，深圳房價(jià)持續(xù)走高，從2015年4月的同比增長0.7％一路升至2016年2月的同比增長56.9%。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月深圳新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米元，同比增長72.12％。

　　針對(duì)大幅度上漲的房價(jià)，世聯(lián)行高級(jí)研究經(jīng)理劉文春認(rèn)為，目前需求是有彈性的，此次政策收緊，一部分需求就會(huì)退下去，或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)別的城市。但目前全國的政策還是特別寬松的，尤其今年還會(huì)有降息降準(zhǔn)的空間，外部的流動(dòng)性很充裕，在這種趨勢之下，房價(jià)波動(dòng)幅度可能在5%左右，房價(jià)不會(huì)有大幅跳水的可能性。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰則表示，新政一出會(huì)引發(fā)觀望情緒，成交量下降，時(shí)效估計(jì)在半年左右；由于政策將影響投資客入市，抑制炒風(fēng)，對(duì)于深圳房價(jià)快速上漲具有一定的緩沖作用，短期內(nèi)深圳的房價(jià)有望平穩(wěn)發(fā)展。