深圳“打新”熱潮持續(xù)，購房規(guī)則調(diào)整不斷。

　　3月2日，位于羅湖的兩個(gè)住宅新盤“縉山府”、“華潤筍崗中心”公示銷售方案。方案顯示，將以計(jì)算積分排序的方式，來限制最高參與公證搖號(hào)的購房者人數(shù)，上限為房源數(shù)3倍。

　　這是近半年來，繼“無房優(yōu)先”公證搖號(hào)后，深圳樓市購房規(guī)則的又一次調(diào)整。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次調(diào)整，是針對此前深圳新房搖號(hào)政策出現(xiàn)“社保巨子”的現(xiàn)象，更有利于剛需購房者。

　　對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“這一條政策是從上海學(xué)來的，政策越來越精細(xì)化了，這代表著樓市治理能力的提升，也是一城一策的落地”。

　　從3月2日兩個(gè)羅湖住宅新盤“縉山府”、“華潤筍崗中心”公示銷售方案來看，此輪選房將采用“積分公證選房”。

　　“華潤筍崗中心”公示的積分計(jì)算方法

　　方案顯示，購房人需符合深圳市購房條件，具備購買住宅性質(zhì)住房資格的購買人均可提交資料；同時(shí)，開發(fā)商會(huì)根據(jù)意向購買人資料的資料，審核計(jì)算其名下房產(chǎn)、戶籍、在深社保/個(gè)人所得稅、未成年子女情況，并根據(jù)積分由高至低排序，按推售房源數(shù)量3倍確定入圍者，最后參與公證搖號(hào)選房。

　　積分方面，具體來看，深圳家庭或單身在深購房情況中:10年內(nèi)（含10年）在深無住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積40分；2-10年內(nèi)（含2年）在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無住房，積20分；2年內(nèi)在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房，積10分；而在深已有1套住房，積0分。

　　另外，如家庭或單身有示成年女子的，可積2分。

　　此外，銷售方案中，其中明確了住房轉(zhuǎn)讓記錄包括:買賣、贈(zèng)與、繼承、房產(chǎn)分割、司法判決等權(quán)利人更變的記錄；并對首次對“住房”概念作出明確，指出居住建筑包括:住宅、別墅、宿舍、和公寓，其中公寓不含商務(wù)公寓。

　　對此，有業(yè)內(nèi)指出，根據(jù)此前經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商公示的銷售方案，通常是執(zhí)行了相關(guān)政府部門的標(biāo)準(zhǔn)，且在短期內(nèi)開盤的其他住宅新盤，也將采用同一做法。也就是說，“積分公證搖號(hào)”的選房方式，將使用致其他住宅新盤上。

　　值得留意的是，這不是深圳樓市住宅新盤中首次采用“積分公證搖號(hào)”。

　　最早在2020年8月1日，位于寶安的“華強(qiáng)城市花園（一期）”住宅開盤，其公示的銷售公示方案中就提到了“積分公證搖號(hào)”的選房方式，并限制了參與搖號(hào)人數(shù)為房源數(shù)10倍。從開發(fā)商發(fā)布數(shù)據(jù)來看，最終入圍其公證搖號(hào)的5180人中，最高積分達(dá)到109.5分，最低為62.4分。

　　“華強(qiáng)城市花園（一期）”公示的積分計(jì)算方法。

　　隨后，2020年9月，“電建地產(chǎn)洺悅府”采用“無房優(yōu)先”公證搖號(hào)，由于“無房”購房者眾，最終其成為深圳樓市史上，首個(gè)全部房源售給“無房客”的樓盤。

　　在隨后入市的網(wǎng)紅樓盤中，如“金融街華發(fā)融御花園（二期）”、“金地峰境瑞府”等均采用了“無房優(yōu)先”公證搖號(hào)的選房方式。

　　直到2020年11月，“華潤城潤璽一期花園”在“無房優(yōu)先”公證搖號(hào)基礎(chǔ)上加碼，增加了以購買人社保排序，最高入圍公證搖號(hào)人數(shù)，為房源數(shù)10倍的要求。

　　與此同時(shí)，APP的“購房誠意登記”、“公證選房小程序”上線，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商的選房行為。

　　值得留意的是，2020年12月入市的“萬科瑧山海家園”，則在華潤城潤璽一期基礎(chǔ)上，將入圍搖號(hào)人數(shù)隆至房源數(shù)3倍，進(jìn)下削減參與“打新”人數(shù)。由房源數(shù)3倍限定購房者人數(shù)的規(guī)則，也使用至今。

　　如今，時(shí)隔7個(gè)月后，計(jì)劃近日入市的“縉山府”、“華潤筍崗中心”再次使用類似華強(qiáng)城市花園的“積分公證搖號(hào)”，對比前后兩者可見，新規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化。

　　深圳不斷調(diào)整的選房規(guī)則背后，是住宅新盤限價(jià)之下，二手住宅與之形成明顯倒掛，進(jìn)而導(dǎo)致巨大的套利空間并引發(fā)的“打新”熱潮。

　　以2020年6月22日開盤的“金融街華發(fā)融御花園（一期）”為例，彼時(shí)推出394套住宅，共有8997人認(rèn)籌該樓盤，中簽率僅4.37%，成深圳樓市史上最難買到的樓盤之下；而2020年11月開盤的“華潤城潤璽一期花園”，推1171套住宅，提交資料申請購房的人數(shù)則超過了1.5萬人。

　　據(jù)了解，上述提到的樓盤與周邊二手房對比，僅1套房差價(jià)就達(dá)百萬以上。

　　而隨著購房規(guī)則的“實(shí)行-發(fā)現(xiàn)問題-調(diào)整”的推進(jìn)，選房方式經(jīng)歷了從“無房優(yōu)先”、“社保時(shí)長排序”，到“多選1”，再到“積分公證搖號(hào)”的調(diào)整。

　　盡管如此，每一次購房規(guī)則的調(diào)整，都難免被市民詬病。如“無房優(yōu)先”的公證搖號(hào)，有購房者稱不利于改善型人群，認(rèn)為換房也是剛需，應(yīng)該被重視；而在“無房優(yōu)先”基礎(chǔ)上疊加“社保時(shí)長”限制入圍人數(shù)后，又導(dǎo)致了“社保巨子”、“代持打新”等問題，有購房者認(rèn)為不利于在深圳工作時(shí)間短的人群，應(yīng)該要考慮“真實(shí)剛需”。

　　圖片來源網(wǎng)絡(luò)

　　有市民向相關(guān)主管部門提出建議。

　　以過去的2月開盤的“沙井海岸城（萬豐海岸城）”為例，雖然此次采用的“7選1”中不乏“深鐵懿府”、“萬科光年四季”等網(wǎng)紅盤，但購房者仍扎堆“沙井海岸城”，結(jié)果顯示最低社保時(shí)長達(dá)到了278個(gè)月。也就是說，如果購房者是家庭單位，夫妻雙方至少在深圳工作12年，且當(dāng)前名下無房。

　　據(jù)南方+統(tǒng)計(jì)，入圍“沙井海岸城”的購房者中，有524人原籍深圳，其中寶安256人。據(jù)悉，由于深圳原籍的父母社保更長，有父母將房產(chǎn)過戶至子女名下，再以“無房”的身份去購房，如此操作社保占據(jù)明顯優(yōu)勢。有業(yè)內(nèi)分析，這正是“沙井海岸城”入圍社保月數(shù)較其他樓盤更長的主要原因之一。

　　對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“這一條政策是從上海學(xué)來的，政策越來越精細(xì)化了，這代表著樓市治理能力的提升，也是一城一策的落地”。他強(qiáng)調(diào)，最近半年內(nèi)，關(guān)于要求戶籍落戶滿三年才能買房、二手房指導(dǎo)價(jià)、“無房優(yōu)先”公證搖號(hào)、“積分公證搖號(hào)”、打擊經(jīng)營貸等，都在深圳、上海等熱點(diǎn)城市落地，這是樓市交易規(guī)則越來越復(fù)雜的信號(hào)。一方面意味著交易成本在增加，另一方面，也意味著房子一定不是有錢就可以買的，想賣的那套也不是任何時(shí)候都有人接受的（掛牌價(jià)太高的話，超過了“官方參考價(jià)”）。

　　上海積分購房政策。圖片來源網(wǎng)絡(luò)

　　李宇嘉認(rèn)為，復(fù)雜的背后不是絕對的公平，但是一定是相對的正義，相對正義的背后邏輯就是，打擊通過鉆漏洞就可以獲得資格，通過短線快持贏得收益。同時(shí)，政府對房產(chǎn)的分配規(guī)則，也意味著在深圳，一個(gè)家庭擁有了家庭資產(chǎn)，是真真實(shí)實(shí)的可以對沖各種風(fēng)險(xiǎn)的，百姓對房子的訴求非常強(qiáng)烈，必須要增加供應(yīng)予以滿足，但供應(yīng)要面向最需要的人。以后，在控制住房價(jià)上漲預(yù)期的前提下，還會(huì)常態(tài)化地公布每月、每個(gè)季度新增房子的規(guī)模，讓買房者一目了然。

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　　【撰文】馮少文