深圳樓市的大招一個接一個，“冷卻時間”也在日漸縮短。
一周前，商務(wù)公寓“燃氣自由”獲利好；半個月前，二手房指導(dǎo)價橫空出世；一個半月前，“新八條”禁買令直擊代持打新。
就在昨日（3月2日），深圳又誕生了全新?lián)u號規(guī)則！直呼：保護我方無房剛需家庭！
1、兩個樓盤打新實行全新積分制
3月2日起，羅湖華潤萬象華府、縉山府雙盤，在購房APP統(tǒng)一登記，資料提交截止時間為3月4日18點，兩盤只能二選一。
值得注意的是，與此前深圳新樓盤的搖號入圍規(guī)則不同，此次縉山府和萬象華府打新竟開始實行全新積分制。
根據(jù)兩個樓盤公布的意向登記入圍積分規(guī)則，積分項共分為4大類——無房時長、戶籍、社保、子女，其中最引人關(guān)注的，莫過于在深購房以及社保繳納兩項的積分細則。
除此之外，這份入圍積分規(guī)則對“住房”和“轉(zhuǎn)讓”都作出了清晰的界定：第一，“住房”是指住宅、別墅、宿舍和公寓（商務(wù)公寓除外）；第二，“住房轉(zhuǎn)讓記錄”包括買賣、贈與、互易、繼承、遺贈等權(quán)利人變更的記錄。
積分規(guī)則重點如下：
名下無房，10年內(nèi)在深圳無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積40分，相當(dāng)于400個月/33.3年社保積分；
例如：真剛需、只有農(nóng)民房沒買過商品房的有錢村民。
名下無房，2-10年在深圳有住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積20分；2年內(nèi)在深圳有住房轉(zhuǎn)讓記錄的，積10分；
例如：①在深圳換房的剛需，如果是2年前賣掉一直沒買，有20分，夫妻雙方均為深戶10分，夫妻社?？傇聰?shù)136個月以上（即均在深圳工作滿5年半以上）的話才能超過上一類。
?、趧傎u掉小房換大房，這種可能被誤傷，2年內(nèi)有房產(chǎn)交易記錄，雖然無房但只有10分，其他條件滿分的情況，社保也要236個月才能和第一類競爭。
在深圳有1套住房，積0分；
例如：名下一套房，再想買一套。除非社保436個月，否則放棄打新。
夫妻雙方均為深戶，積10分；
夫妻雙方僅有1方或單身為深戶，積5分；
夫妻雙方或單身均為非深戶，積2分；
夫妻雙方或單身在深圳繳納社保（或個稅）總月數(shù)，按0.1分/月積分；
家庭或單身有未成年子女，積2分；
綜合本次積分規(guī)則來看，深圳無房+10年內(nèi)深圳沒有房屋交易記錄+夫妻雙方都是深戶+在深圳有長期社保納稅記錄+還有個未成年的孩子，成為了本次搖號購房的最優(yōu)組合。
2、積分搖號升級是為何
從去年的“715新政”到最近的二手房指導(dǎo)價，中間還穿插著各種細則與小政策的堵漏，不管是打擊代持、查流水，亦或是堵漏假離婚、假離婚，歸根結(jié)底，目的都是為了嚴厲打擊炒房行為。
而本次搖號升級，還有一個重要原因——預(yù)防打新踩踏、剛需被完全擠掉。
因為二手房指導(dǎo)價政策出臺后，中農(nóng)工商建等大型銀行已紛紛表態(tài)，明確以“參考價”作為按揭貸款參考依據(jù)。那么，如果業(yè)主依舊不愿按照“指導(dǎo)價”交易，那么就意味著購房者被變相提高了首付，這不僅對剛需造成了不利的影響，還直接導(dǎo)致購房者選擇二手房的熱情降低。
根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，第8周深圳二手房成交總套數(shù)達到近期低點，對比2.08新政前的周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（約2500套），新政后二手房網(wǎng)簽量大致下滑近7成，市場也開始剔除春節(jié)“假日效應(yīng)”的影響，逐漸浮現(xiàn)新政后市場的真實動態(tài)。同時，第九周網(wǎng)簽數(shù)雖有回升，但仍未突破千位，可見二手市場已漸“冷卻”。
二手房業(yè)主不賣，買家不買，這樣一來，最后焦點自然便落到了新房市場上。
因此，為了避免新房市場再一次被盯上，還能力?！罢鎰傂琛鄙宪嚕舜螕u號升級稱得上是兩全其美。預(yù)計，接下來深圳的新盤大概率會跟進這個積分規(guī)則。
3、“真”無房家庭成為主角，“社保巨子”退出舞臺
值得注意的是，此前，深圳樓市打新僅簡單將客戶按照“有房”或“無房”劃分為一類、二類客戶，并在此基礎(chǔ)上比拼社保繳納月份。這也就意味著，購房者可以將名下房子過戶給代持者，然后憑借“無房”+“超長社保繳納”的優(yōu)勢碾壓式打新。
而本次的積分搖號升級，極大地向首次置業(yè)群體傾斜，能識別出比此前更為真實的首套剛需，顯示了更多的公平，將重新對購房者入場資格進行了排序，真正有利于“無房者”上車。
不僅如此，積分搖號升級還精準(zhǔn)打擊了三類人群：
"社保巨子”
“社保巨子”指的是在深圳繳納了幾十年社會保險且至今名下仍然無房的中老年人。他們或是深圳土著，或是早期來深的建設(shè)者，憑借著自己長社保的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)移名下房產(chǎn)從而為子女購置房產(chǎn)。比如，去年的萬豐海岸城打新便炸出了至少繳納278個月社保的“社保巨子”，這一群完全符合“無房”規(guī)則的老剛需，他們傲視群雄，震動了整個打新市場。
賣房打新
這類人群指的是在深圳已有一套房，想通過賣房打新賺取一二手倒掛的差價。要知道，打新并不一定會中，陪跑者不在少數(shù)，另外，深圳房票趨緊，賣了就難以再買回來了。
二套買家
二套買家是指原本在深圳有房，想再買一套的人群，但政策從始至終都是絕對不利好的。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新房積分的新政是從上海學(xué)來的，說明政策越來越精細化，這代表著樓市治理能力的提升，也是一城一策的落地。大家要注意的是，最近半年內(nèi)關(guān)于戶籍落戶滿三年才能買，關(guān)于二手房指導(dǎo)價、關(guān)于無房優(yōu)先、關(guān)于積分搖號、打擊經(jīng)營貸等在深圳、上海等熱點城市落地，這都是樓市交易規(guī)則越來越復(fù)雜的信號。復(fù)雜的背后不是絕對的公平，但是一定是相對的正義，相對正義的背后邏輯就是，打擊通過鉆漏洞就可以獲得資格，通過短線快持贏得收益。
4、打新規(guī)則越來越嚴
自2018年深圳第一個意義上的網(wǎng)紅盤——雙璽時光道開啟公證搖號之后，“打新”正式登上舞臺，“打新”歷經(jīng)3年多演變，從早期的認籌無門檻到現(xiàn)在的無房優(yōu)先、拼積分入圍，規(guī)則在變、難度也越大。
打新1.0——無規(guī)則，有錢就行
在2018、2019年網(wǎng)紅盤“打新”基本無門檻，只需繳納認籌金符合購房資格，最終看運氣；實際上，當(dāng)時整體新盤去化率比較一般，“日光盤”較少，購房者關(guān)注重心依舊放在二手房市場。代表樓盤：雙璽時光道、萬科星城等。
打新2.0——無房優(yōu)先，I深圳App申購
以無房戶、社保時限長短為優(yōu)先考慮。
2020年8月，華強城——史上首個積分搖號樓盤；
2020年11月，坪山萬樾府——官方認籌APP首秀。
打新3.0——多選一＋查資金來源
2021年年初，前?！岸x一”——龍光前海天境、天健悅桂府；
2021年春節(jié)前夕，深圳深圳新盤“七選一”——萬豐海岸城、深鐵懿府、萬科光年四季、香山道公館、富士君悅府/君薈苑、中泰印邸、尚譽紅山里；
2021年1月23日，新深八條出爐，實施深圳首個“禁買令，嚴審購房人資格，提供1年以上銀行流水，且要求個人的每月工資流水或穩(wěn)定收入，應(yīng)當(dāng)不少于月供的2倍，否則就只能坐等勸退。
回顧歷史，積分打新規(guī)則此前多應(yīng)用于西部熱點片區(qū)的樓盤，比如光明、沙井等?，F(xiàn)在規(guī)則的應(yīng)用范圍更大了，開始涉及到中東部地區(qū)，比如龍華、羅湖等。同時，打新規(guī)則也在不斷細化升級，跨入打新4.0時代，無房家庭成為主角。政府對房產(chǎn)的分配規(guī)則，反映了百姓對房子的訴求非常強烈，必須要增加供應(yīng)予以滿足，但供應(yīng)也要面向最需要的人。
5、小結(jié)
深圳作為一線城市，積分購房政策落地后，或?qū)佣鄠€熱點城市推進積分制度。未來全國各城市將持續(xù)貫徹房住不炒定位，繼續(xù)保障剛需，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
此次積分搖號升級，直接利好真正在深圳落戶、就業(yè)的剛需客。雖然對部分改善型購房者有所誤傷，但按照現(xiàn)在的積分來計算，二套剛改家庭只要來深圳的時間夠長，社?；騻€稅的積分夠多，還有機會。
在二手市場低迷且當(dāng)前價格信號不透明的情況下，購買力勢必會走向新房市場，預(yù)計此前網(wǎng)紅盤頻出的西部片區(qū)仍會繼續(xù)火熱，如沙井、光明。因此，剛需們不必過分迷戀網(wǎng)紅新盤，可以多關(guān)注競爭較少，價格更友好的中東部區(qū)域，如龍華、龍崗、坪山等片區(qū)。而對于手持現(xiàn)金卻沒有房票的投資者而言，深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)公寓，或許也是一個值得考慮的選擇。
注：數(shù)據(jù)資料來源于深房中協(xié)等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)機構(gòu)
