最近瘋傳的“深圳樓市新政調(diào)控”，終于塵埃落定。
今天（7月15日），市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布：關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。
其中最引人注目的幾條是，深戶買房3年社保、離婚3年內(nèi)受限、增值稅免征改5年、豪宅稅線750萬！
另外，政府對二手市場管控力度明顯加大。
01新政詳情
各有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、調(diào)整商品住房限購年限
深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
二、完善差別化住房信貸措施
在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機(jī)制，合理確定我市個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機(jī)制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；
?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；
?。ㄈ┵彿咳思彝ッ略诒臼袚碛?套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用
更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。
四、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)
享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。
五、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理
對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。
六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理
進(jìn)一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
七、加大二手住房交易信息公開力度
及時發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對于不報、漏報、瞞報的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。
八、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為
持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
本通知自發(fā)布之日起施行。
深圳市住房和建設(shè)局
深圳市規(guī)劃和自然資源局
深圳市市場監(jiān)督管理局
深圳市公安局
深圳市地方金融監(jiān)督管理局
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
中國人民銀行深圳市中心支行
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局
2020年7月15日
02近期全國政策
因?yàn)槭袌鲞^熱，今年上半年官方“動作”頻頻。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國房地產(chǎn)累計調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比2019年上半年上漲了21%，也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。
圖源中原地產(chǎn)研究中心
在剛進(jìn)入7月，包括杭州、東莞等房價明顯上漲城市開始增加房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策：
來源：大偉說樓市
可以看出，下半年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控將堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，其中為遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，短期金融監(jiān)管或?qū)⑨槍π在厙?yán)。
具體到深圳，這半年以來政府的動作也不少。
我們來簡單回顧。
4月9日，寶安住建局表示，打擊購房繳納“喝茶費(fèi)”，住建局公告暫停網(wǎng)簽并將懲戒。
4月9日，南山住建局就個別中介涉嫌炒作房價一事發(fā)文，重申“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。
4月18日，深圳住建局發(fā)文表示，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為，并將對二手房市場進(jìn)行為期3個月的干預(yù)。
4月26日，光明住建局給出掛牌“指導(dǎo)價”范圍：不得超過6.3萬/㎡，超過就要整頓。
4月28日，深圳住建局局長就在公開節(jié)目中表示：對于房價上漲，政府部門準(zhǔn)備了很多手段。
5月26日，銀保監(jiān)會表示：堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫。
5月26日，寶安住建局發(fā)聲：新盤采取委托公證公開抽簽選房的形式。
5月26日，深圳福田住建局發(fā)布關(guān)于嚴(yán)禁舊住宅區(qū)借“棚改”概念炒作二手房價格的通知。
5月28日，市住建局公布，下半年我市計劃將有套商品住宅入市，并表示將以季度的方式對信息進(jìn)行匯總和更新。
03今年深圳樓市情況
近來的深圳樓市成交量，正在逐步攀升。
剛剛過去的一周，深圳住宅成交套數(shù)達(dá)3844套，環(huán)比上漲22.54%，達(dá)到今年來的最高值。
今年年初，受疫情影響，2月的樓市幾乎處于冰封狀態(tài)。
2月一過，深圳樓市迅速“回血”，其中二手住宅的成交數(shù)據(jù)最為突出，6月更是時隔4年之后再次破萬，達(dá)套。
數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心
從樂有家2020年上半年數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價全市上漲。
其中光明成交均價同比上漲9.01%，排名第二；漲幅最低的則是羅湖，成交均價同比上漲3.33%。
一手住宅方面，在一二手房價倒掛嚴(yán)重的大環(huán)境下，「買新房」成為不少購房者的選擇。
樂有家數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)冠軍寶座的依然是供應(yīng)量“大戶”龍崗，第二名寶安，龍華排第三。
這時候可能會有讀者比較疑惑，明明最火的是光明和寶安，為什么沒有排名一、二，而且成交量還下跌了？
筆者認(rèn)為很大原因是這兩個片區(qū)一手住宅本就不多，加上片區(qū)過火，房源一出來基本上就被消化。
04下半年樓市預(yù)判
下半年樓市怎么走，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會有三點(diǎn)預(yù)判。
新房供應(yīng)緊張將會有所緩解
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年下半年，深圳將有118個新盤入市。新房供應(yīng)不足的現(xiàn)象，在下半年有望緩解，同時也將分流一部分二手房市場的需求。
二手房市場或持續(xù)震蕩波動
深圳由于特殊的人口結(jié)構(gòu)，住房需求持續(xù)旺盛。由于疫情反復(fù)不定，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蒙上了一層不確定的陰影，而疫情背景下，M2持續(xù)放量，也在某種程度上為助推資產(chǎn)價格上漲提供了動力。
在“房住不炒”原則的嚴(yán)格管理下，政府必定嚴(yán)厲打擊與遏制炒房現(xiàn)象。同時，隨著央行對扶持實(shí)體資金流向的管控程度越來越嚴(yán)，精度越來越高。
深房中協(xié)預(yù)計，2020年下半年，深圳二手房市場炒房的沖動與政府調(diào)控治理的角力還將持續(xù)。因此，下半年深圳二手房市場出現(xiàn)持續(xù)性的震蕩波動行情的概率較大。
樓市區(qū)域分化
2020年上半年，二手房市場延續(xù)“冷熱不均”的態(tài)勢。
從區(qū)域分布上看，全市二手房網(wǎng)簽主要集中在龍崗、寶安、福田、南山四個區(qū)。其中，寶安與南山為代表的西部片區(qū)熱度非常高，兩區(qū)網(wǎng)簽量占全市網(wǎng)簽量的35.4%。
龍崗作為深圳傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域，由于房源供應(yīng)相對充足，且房價相比西部更“親民”，吸引了不少剛需。
深圳此輪樓市行情，基本呈現(xiàn)出，“先西再東”的蔓延趨勢，導(dǎo)致龍崗在2020年上半年的二手房網(wǎng)簽量明顯高于其他區(qū)域，占比高達(dá)24.8%。
05深圳住建局解讀
一、深戶居民購買商品住房的條件做了什么調(diào)整？
我市此前執(zhí)行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
我市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號文相關(guān)規(guī)定。
二、對離異購房有什么規(guī)定？
《通知》在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號文關(guān)于離婚購房信貸政策基礎(chǔ)上，對離異后購房套數(shù)進(jìn)行了限制?！锻ㄖ芬?guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具體來講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
在離異之日起3年內(nèi)購買住房的，在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、差別化住房信貸政策有什么變化？
為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場作用，切實(shí)保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢變化，對我市差別化住房信貸政策作進(jìn)一步完善，《通知》明確：合理確定個人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。
對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。
四、如何發(fā)揮稅收在住房交易中的調(diào)控作用？
為使存量住房計稅參考價格更貼近市場價格，更準(zhǔn)確地反映我市存量住房交易市場的真實(shí)情況，《通知》對我市存量住房計稅參考價格進(jìn)行更新調(diào)整。
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場情況變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對我市個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變，具體如下：
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
五、如何細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)？
為使我市住房標(biāo)準(zhǔn)更符合市場實(shí)際，《通知》對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。
六、為什么要進(jìn)一步加強(qiáng)對熱點(diǎn)樓盤銷售的管理？
當(dāng)前，我市熱點(diǎn)片區(qū)部分樓盤因區(qū)位、學(xué)位等因素，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，不利于我市房價和市場預(yù)期的穩(wěn)定。為此，《通知》對社會關(guān)注度高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，提出嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，要求優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例，確保有限住房資源優(yōu)先銷售給無房自住家庭。
七、房屋抵押合同網(wǎng)簽如何操作？
目前，買賣雙方實(shí)際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實(shí)現(xiàn)“三價合一”，易產(chǎn)生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。下一步，我市將通過統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實(shí)現(xiàn)“三價合一”。
八、發(fā)布二手住房合理成交價格是出于什么考慮？
目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對稱易被市場不實(shí)信息誤導(dǎo)。加大住房交易信息公開，及時發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價格，有利于增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定二手住房價格。
九、近期如何開展房地產(chǎn)市場秩序整頓？
市住房建設(shè)部門將繼續(xù)會同市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關(guān)部門，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。
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