在深圳到底怎樣的安居房要滿多少年才可以上市？
深圳2018今年9月底是發(fā)布了深圳市住房和建設局關(guān)于印發(fā)《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法》的通知，按照這個通知，基本是規(guī)范了深圳的安居房多少年是可以上市交易的。
這個主要是2015年制定的已經(jīng)到期，如今是新的辦法。就是制定了《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法》?；揪褪撬姆N情況，一是繼續(xù)持有，二是取得完全產(chǎn)權(quán)，三是上市交易，四是繼承。
到底在深圳怎樣的安居房多少年可以上市？
按照深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易辦法規(guī)定，本辦法適用于2008年1月18日以后市、區(qū)（含新區(qū)，下同）兩級住房保障主管部門或者其他開發(fā)建設單位與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的活動。
多少年呢？按照這個辦法規(guī)定，本辦法所稱經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指簽訂買賣合同滿5年的經(jīng)濟適用住房，其權(quán)利人按照本辦法規(guī)定繳納應繳增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房的活動。
就是簽訂買賣合同已經(jīng)達到5年以上的經(jīng)濟適用住房是可以申請取得完全產(chǎn)權(quán)，但要繳納增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利。文件也提到，本辦法所稱經(jīng)濟適用住房上市交易，是指簽訂買賣合同滿5年的經(jīng)濟適用住房，其權(quán)利人按照本辦法規(guī)定繳納應繳增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)，同時將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并轉(zhuǎn)讓給第三人的活動。
那什么是增值收益？增值收益，是指經(jīng)濟適用住房權(quán)利人在申請辦理取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易時，該套經(jīng)濟適用住房原購買價格與市場價格之間的差額，即《深圳市保障性住房條例》及其他相關(guān)規(guī)范性文件所規(guī)定的土地收益和房產(chǎn)增值收益等價款。
而這里規(guī)定的經(jīng)濟適用房概念，就是市、區(qū)（含新區(qū)，下同）兩級住房保障主管部門或者其他開發(fā)建設單位與低收入家庭簽訂買賣合同的經(jīng)濟適用住房。
就是將經(jīng)濟適用房變?yōu)樯唐贩康那白嘁獫M五年，且要繳納增值收益，才可以完全屬于個人產(chǎn)權(quán)，然后可以轉(zhuǎn)賣給第三個人。
并非是滿了五年一定要繳納增值收益的！
按照文件提到，權(quán)利人自主選擇是否取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請上市交易的，不需要繳納增值收益，經(jīng)濟適用住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。權(quán)利人繼續(xù)按照《深圳市保障性住房條例》及其他相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定占有、使用該套住房。就是不申請的，經(jīng)濟適用住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。
看看到底要滿足什么具體的條件才可以上市？
按照文件提到，就是要多方同意，且這個樓盤的抵押，滿5年，約定的事項規(guī)定都符合才行，下面是文件提到的條件。
經(jīng)濟適用住房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易，需要同時符合以下條件：
?。ㄒ唬┥暾埲藶榻?jīng)濟適用住房《房地產(chǎn)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》（非市場商品房）登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他權(quán)利人一致書面同意；
（二）簽訂買賣合同滿5年；
（三）為了購買該套經(jīng)濟適用住房而按揭貸款并設定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；
（四）無法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及合同約定的不得受理其取得住房完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易申請的情形；
?。ㄎ澹┓ㄒ?guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他條件。
那么如何確定可以？
經(jīng)濟適用住房申請取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易的，由市主管部門或者其依法委托的相關(guān)機構(gòu)負責受理、審核。審核通過后，由市主管部門按照本辦法規(guī)定出具批復。區(qū)住房保障主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）組織售出的經(jīng)濟適用住房申請取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易的，由區(qū)主管部門或者其依法委托的相關(guān)機構(gòu)負責受理、審核。審核通過后，由區(qū)主管部門按照本辦法規(guī)定出具批復，并報市主管部門備案。
如何確定這個增值收益？
按照文件提到，應繳增值收益的確定，經(jīng)濟適用住房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易應當按照一定比例向政府繳納增值收益，具體計算公式為：應繳增值收益=（該套住房市場價格－該套住房原購買價格）×50%－稅費。
簡單點就是，你要給國家的應繳增值收益，就是將你這套房子的市場價格減掉原來購買價格，乘以50%后，減掉稅費，就是你要給國家的應繳增值收益。
而這里的稅費是，是指經(jīng)濟適用住房權(quán)利人在辦理經(jīng)濟適用住房《房地產(chǎn)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》（非市場商品房）時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。
那什么是該套住房市場價格？
該套住房市場價格，申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場價格按照申請時該套住房的市場評估價格計算；這說明一點，這個價格是市場評估價格。
如果是為了交易的，那么這個市場價格就是交易價格，但如果交易價格低于評估價，按評估價算。就是文件規(guī)定，申請上市交易的，其市場價格按照申請人申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時該套住房的市場評估價格且政府不予優(yōu)先回購的，按照市場評估價格計算。
這里有一條值得關(guān)注，就是該套住房的市場評估價格低于經(jīng)濟適用住房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。就是你這套房子的市場評估價低于當時購入的價格，可以是0增值收益。但事實上，這不可能出現(xiàn)的。
那么評估價格怎么確定？
按照文件，評估價格的確定，市場評估價格按照市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構(gòu)測算的市場交易價值合理區(qū)間下限執(zhí)行。每套住房的具體市場評估價格由申請人登錄組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門網(wǎng)站進行查詢。申請人對市場評估價格有異議的，可以申請復核。
取得完全產(chǎn)權(quán)怎么辦理？
按照文件提到，提出申請。申請人向按照本辦法第五條確定的受理部門申請取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權(quán)。（二）受理審核。受理部門按照本辦法進行審核，自受理申請之日起10個工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請人。經(jīng)審核符合申請條件的，出具經(jīng)濟適用住房增值收益繳納通知書（以下簡稱通知書），載明該套住房的應繳增值收益金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息；經(jīng)審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。準予批復。申請人一次性足額繳納應繳增值收益后，向受理部門提交通知書和繳納憑證。受理部門于5個工作日內(nèi)出具準予取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權(quán)的批復。受理部門為區(qū)主管部門的，應當自出具批復之日起5個工作日內(nèi)報市主管部門備案。申請人未在繳款期限內(nèi)一次性足額繳納應繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動放棄本次申請。變更登記。申請人取得受理部門出具的批復文件后，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將該套住房變更登記為普通商品住房。
基本流程就是要提出申請，然后部門審核，同意后交錢，交錢后，就是變更登記了。
如果要上市交易怎么辦理？
上市交易，按照文件提到，提出申請。申請人可以在自行確定該套住房買受人及交易價格后，向按照本辦法第五條確定的受理部門提出上市交易申請，并如實申報已確定的買受人及交易價格。受理審核。受理部門按照本辦法進行審核，自受理申請之日起15個工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請人。經(jīng)審核符合申請條件的，受理部門出具是否按照申請人申報的交易價格優(yōu)先回購該套住房的書面意見，予以優(yōu)先回購的按照本條第（三）項規(guī)定辦理，不予優(yōu)先回購的按照本條第（四）項規(guī)定辦理。經(jīng)審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。予以優(yōu)先回購。受理部門決定優(yōu)先回購該套住房的，通知申請人簽訂回購合同，按照申請人申報的交易價格扣除其應繳增值收益后向申請人支付回購款，收回該套住房產(chǎn)權(quán)，并將其重新納入保障性住房房源。申請人未在通知規(guī)定的時間內(nèi)與受理部門簽訂回購合同的，視為自動放棄本次申請。同意之后，申請人和買受人取得受理部門出具的批復文件后，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)同時申請辦理變更和轉(zhuǎn)移登記，將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房并登記至買受人名下。
這里有一點值得關(guān)注就是優(yōu)先回購。
收益的錢跑哪里去了？按照文件提到，經(jīng)濟適用住房權(quán)利人向市、區(qū)主管部門繳納的應繳增值收益分別納入市、區(qū)財政專戶。
經(jīng)濟適用房原來還可以繼承。
文件提到，取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承的處理，繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房的，可以申請將繼承的該套住房的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)移登記至其名下，該套住房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。原經(jīng)濟適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照本辦法規(guī)定繳納應繳增值收益后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)或者將該套住房上市交易。向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門申請回購該套住房，并就回購款進行繼承。繼續(xù)占有、使用該套住房，且不得違反《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定。
婚姻變化的情況怎么處理？
按照文件提到，取得完全產(chǎn)權(quán)前出現(xiàn)婚姻情況變化的處理，（一）權(quán)利人登記結(jié)婚，且配偶符合購買我市保障性住房條件的，經(jīng)原權(quán)利人一致書面同意，權(quán)利人及其配偶可以憑結(jié)婚證明等相關(guān)材料，向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門申請追加登記配偶為該套住房的共同權(quán)利人?；臼沁@么加名的。
離婚的呢？作為經(jīng)濟適用住房共同權(quán)利人的夫妻，因離婚需要變更權(quán)利人為雙方其中一方的，應當向組織售出該套住房的市、區(qū)主管部門提出申請，并提供離婚證、離婚協(xié)議或者生效判決等相關(guān)證明材料。
