1、前言

　　在寫本文之前，我先表明邏輯和結(jié)論，不然又被一些人蓋帽字，什么空轉(zhuǎn)多。

　　1、我一直預測的大部分城市房價要到2020年才可能真正看到下跌，這一點沒變！因為邏輯依然不變。

　　第一、新一輪棚改計劃到2020年結(jié)束，政策利好沒了，需求也透支完了；

　　第二、2020進入美國加息縮表的高潮，全球流動性才會明顯感到收緊，尤其是有外債的房企融資成本會明顯提高；

　　第三、中國的金融去杠桿需要時間才能顯效，房企這幾年賺飽了，資金也可以維持一兩年；

　　第四、目前基準利率4.9%，房貸利率雖然有上浮10%，也只是5.39%，仍然處于歷史最低位，且基準未加息，對存量無影響，2018年即使加息，也頂多1次，2019年加1-2次，按每次0.25%算，基準也只有5.65%，且加息對樓市的抑制作用需要時間累積，房貸有收緊，但其他個貸和房抵貸非常寬松。

　　2、2018、2019年期間，對于已經(jīng)暴漲過的一二線城市和三四線城市，我一直認為市場會高位橫盤，已經(jīng)大漲的城市，但棚改項目仍然較多的，恐怕還會有小幅上漲，沒有大漲的三四線和五六線，繼續(xù)接力上漲。這一點，也沒有明顯的改變。

　　稍作修改的是，未來放松調(diào)控的城市，因為創(chuàng)造了一些新的需求，市場的熱度還可以再維持一段時間，短期難跌。自住的，改善的，你能等三年等的起現(xiàn)在不買也行，但大部分人都等不了，你就可以趁著調(diào)整時買限價的新房，或者淘急售的二手房筍盤。投資需謹慎，隨便出個限售三年，就把你套住了！

　　3、今天要寫的是，深圳市場，可能會出現(xiàn)最后一波小反彈！然后2020繼續(xù)調(diào)整！調(diào)整邏輯就是上面的第一點。

　　有人跟我說，你不要公開看多深圳，空軍把你當做精神支柱，指望著房價下跌呢，你還看多，這樣容易掉粉，話也不要說的太死，萬一預測錯了，自己打自己的臉。

　　呵呵，但這跟我性格不符，我是個心直口快的人，想到什么說什么，也算是個誠實的人，從來不喜歡說假話，打不打臉無所謂，看我文章的人，應該都是想要買房的人，我只是把看到的市場新變化傳遞出來，會不會漲，買不買，你自己判斷，因為我也可能看錯，但我如果不告訴你新情況，閉著眼睛讓你別買，等兩年再看，可能會耽誤你時機，到時候罪過更大了。

　　2、深圳

　　最近我有個不好的直覺，擔心資金回流一線，主要是投向深圳。近期不斷有讀者問我如何遷戶口到深圳買房的事，包括廣州、上海、武漢、成都、長沙等城市，我隨便截幾個圖如下。

　　深圳代辦戶口的人士表示，2016、2017年業(yè)務量大爆發(fā)，這一波房價上漲，刺激到很多外地人來落戶，超過一半落戶的人想買房。有些人是因為天氣，環(huán)境和深圳的城市競爭力，想來深圳長期發(fā)展。有些人僅僅是想落戶過來投資買房。

　　2017年，深圳的公寓和產(chǎn)業(yè)用房賣的很好，據(jù)某大房企的銷售透露，買他們公寓的有30%是外地人，還有銀行的人士也跟櫻桃大房子透露，做公寓按揭的客戶大部分是外地人，因為公寓不限購，外地人在戶口辦好之前，只能買公寓，但有錢誰不想買住宅呢，價值明顯比公寓高。

　　到底會有多少外地資金來深圳買房？誰也不可能有全面的數(shù)據(jù)，我也只是根據(jù)這些風向來判斷有這個苗頭和趨勢。

　　我擔心深圳樓市小反彈的原因主要有這幾個：

　　首先，從需求端來看。

　　1、如果從第一次調(diào)控算起，到今年3月，滿2年，如果第二次調(diào)控算，到今年10月滿2年。本地的首次置業(yè)需求，積累2年后，手頭攢100萬首付的人可能又有一批了，觀望一段時間后會入市。

　　2、本地的換房需求，在去年趁高套現(xiàn)后，很多也在觀望，但他們手里沒房心里會不踏實，等不了太久，因為擔心踏空的風險比下跌風險更大。

　　3、在深圳本地工作的人，原來在二三線城市買了房子，會趁機套現(xiàn)，湊足首付到深圳上車。

　　4、外地的投資資金，經(jīng)過二三四線大漲后，手里房子多的會套現(xiàn)一部分，錢需要尋求投資渠道，一線城市的房子長期看好，越來越成為一種投資保值的金融產(chǎn)品。

　　其次，從供給端來看。

　　1、深圳的供給量短期跟不上。

　　2017年的供給量太少了。根據(jù)深圳中原統(tǒng)計，2017年全市一手住宅批售套，環(huán)比下降30.4%。深圳共售出套一手住宅，同比減少36.2%，為近8年來最低。2015年、2016年住宅預售套數(shù)分別為6.3萬套和4.4萬套。二手房方面，全市二手房成交套，同比減少31.4%，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。90平米以下的小戶型占了7成。

　　看這走勢圖，2015-2017年感覺又是2008-2010年的翻版，只不過比那一輪更為極端，漲幅更大，供給量下降更快。2010年調(diào)控后，2011年小幅調(diào)整，2012

　　2017年7月，深圳說本年度本年度計劃新增安排建設(shè)商品住房8萬套、建筑面積720萬平方米。其中，新供應用地建設(shè)0.5萬套、建筑面積約45萬平方米；城市更新用地安排建設(shè)4萬套、建筑面積約360萬平方米；征地返還用地建設(shè)3.5萬套、建筑面積315萬平方米。

　　2017年過去，不知道安排的任務完成沒有。2017年深圳的土地出讓收入是774億，但全部是商業(yè)用地，工業(yè)用地，新出讓的住宅用地只有1塊！卻是租賃用地。

　　看看下面這圖，四個一線中，雖然北上廣的也不多，但好歹還賣了幾塊地，深圳卻是0。

　　靠城市更新供給的建設(shè)速度實在太慢了！這個真是沒法預測供給量，要等深圳統(tǒng)計局公布2017年的新開工面積才知道。但總的感覺是，供給量沒那么快跟上，所以2018年、2019年的新房供給量估計還是少，到2020年應該會多些。

　　第三，從市場調(diào)整的深度看

　　2016年3月份第一次調(diào)控剛出來時，深圳市場也是恐慌的，二手房市場，出現(xiàn)了一些急于拋售的低價房子，但很快就消化了，市場只低迷了兩三個月就回過神了，然后房價繼續(xù)向上，到2016年10月份，第二次調(diào)控，市場又開始恐慌，導致價格和成交量都在下降，到了2017年3月份市場情緒穩(wěn)定，但開始分化，豪宅在漲，比如深圳灣，香蜜湖，還有一些后起之秀，比如寶安、龍華也都在漲，但同時，一些老舊的地區(qū)在跌，比如坂田，羅湖，布吉那些地區(qū)房子就很難成交，溢價空間大些，但也不多，大概在10%以下。整體而言，深圳市場的調(diào)整深度遠不如北京，只要有明顯低于市場價的房子，比如比高峰期降價10%-15%的房子，也很容易成交，可見購房者目前對于降價的心里預期就是十多個點左右。

　　新房市場，2017年的豪宅因為限價，比二手房便宜，賣的不錯，讓有錢人撿到了便宜，普通新房價格沒有漲，但有的定價并不比二手房低，所以賣的一般，去化率不高，據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，2016年10月樓市新政之前，深圳一手住宅樓盤開盤當日銷售率基本在60%以上，但2017年這一指標平均僅為25%。但是開發(fā)商也不急于降價，偶爾拿些特價房出來賣。好地段的新樓盤，因為資源較為稀缺，房企干脆不賣了，由售轉(zhuǎn)租，變相捂盤。還有政府的人才安居集團，也到處在收購房子。

　　2018年元旦之前，因為有取消陰陽合同的傳言，成交量有小幅反彈，但元旦之后，并沒有實施，所以市場又冷清了。2017年住宅成交以小戶型為主，2房3房占比超過80%，總價在500萬以內(nèi)的居多。

　　第四、深圳比北上廣調(diào)控松，入戶門檻低。

　　1、深圳的調(diào)控是一線城市中最松的，首套首付只要3成，北京上海首套都要4成，3.5成，換房族的首付也比深圳高。

　　2、北上廣這些城市早就沒有陰陽合同了，所以也不存在高評高貸的問題，因此杠桿不高。但深圳不同，陰陽合同一直存在，深圳的杠桿率全國數(shù)一數(shù)二，接近160%，北京上海只有百分之六七十，一是深圳人投資意識強，二是深圳的房子幾乎全部可以貸到成交價的7成，甚至可以高評估，貸款八九成，撬動的杠桿更高。

　　3、深圳的落戶門檻低！繳納社保6個月，本科畢業(yè)，就可以落戶了?？梢暂p松破除限購。北京上海落戶的難度，全國人民都知道，限購5年，基本上除了本身在北京上海工作的人，外地資金想臨時進入很難。深圳現(xiàn)在排隊落戶的人數(shù)據(jù)說有好幾十萬。

　　第五、四個一線城市中，深圳的人口流入最多！經(jīng)濟增長最強勁！

　　北京是在趕人，上海也在控人口，廣州深圳還在吸引人，深圳就更是敞開大門引進高端人才，2015、2016年增加的人口有113萬，2017年的數(shù)據(jù)還沒出來，估計也會增加幾十萬。

　　經(jīng)濟增長，2017年前三季度，深圳最高，8.8%。深圳也是市場經(jīng)濟最為發(fā)達的城市，恒大都從廣州搬到深圳來了。

　　3、總結(jié)

　　就深圳而言，2018年，還有一些不確定性的因素，比如深圳的陰陽合同會不會取消，按照中央部委的文件，是要求地方取消陰陽合同的，但深圳會不會執(zhí)行，什么時候執(zhí)行，沒人知道，規(guī)土委和銀行、稅務局的系統(tǒng)需要先對接上才能實行。

　　著名的水庫歐神已經(jīng)公開預測深圳市場2018年開春會反彈上漲30%，這個幅度估計歐神也是閉著眼睛猜的。但他們帶隊到深圳投資已經(jīng)在進行中了，據(jù)說深圳灣的幾個盤2017年被他們抬高了價格，歐神青睞于老破大，不過老破大誰來接盤？不知道，想改善的需要買大的，但肯定不會買破的，除非有好的學位，最后還是繼續(xù)忽悠外地人來接盤？

　　像北京這樣已經(jīng)跌了20%的，我覺得可以入場買了。今天還有人問我，燕郊有投資客資金鏈斷裂急賣，三萬多跌到一萬多能不能買，這種你有資格當然可以買了，要想買到最低點，恐怕神仙都踩不準，只是相對的低點就算成功了。

　　深圳，如果2018年供給量還是上不來，今年指望市場跌多少，確實也不現(xiàn)實。跟高峰比有十多個點跌幅的房子就達到我的預期了。我看跌房價最主要的兩個依據(jù)，一個是信貸，一個是潛在供給量?，F(xiàn)在這兩個因素深圳都不給力，今年如果不加息，而利率維持在首套上浮10%的話，市場就會慢慢接受這個利率上漲的幅度。

　　現(xiàn)在不斷有外地粉絲跟我反饋，要遷戶口來深圳買房，有些準備套現(xiàn)二三四線城市的房子來深圳買房。所以我非常擔心一點，經(jīng)過這一輪普漲后，有些資金會重新流向一線，因為錢沒地方去，一線城市的房子可以作為長期的一種資產(chǎn)配置?，F(xiàn)在還不明確是，這種資金量會對市場有多大影響。當然，北京上海很難進入，所以他們會首選深圳，這些投資資金是貪婪的，在2020到來之前，他們希望賺到最后一桶金。所以你會看到，為什么每一輪加息，加息的前期市場反應不大，一定要連續(xù)加五六次才會有效果，因為參與炒作的投資者都不認為自己是最后一個接盤者，希望賺一票走人。

　　看看日本那一輪瘋狂的走勢圖，從1985年行情起步，1986、1987年瘋狂上漲，調(diào)控后，1988年下跌了點，1990年再次反彈沖頂，1991年東京最先崩盤。而東京圈和其他城市的反應速度慢一點。

　　當然，我不是說中國會重走日本的路，到2020就要開始崩盤了。但是，未來兩年，中國還要繼續(xù)刺激三四五線的房地產(chǎn)，繼續(xù)去庫存，現(xiàn)在又要去商業(yè)地產(chǎn)的庫存，這些都是需要貨幣刺激的，但刺激的越久，漲的越多，最后的風險就越大，所以我們也不得不防。

　　現(xiàn)在那些高杠桿炒房的人，因為銀行的消費貸款一直在提供資金，他們的資金面短期還不會有問題。雖然金融業(yè)內(nèi)部的人感覺到了去杠桿的力度很大，但現(xiàn)在還沒有傳導到終端，就個貸而言，除了房貸放款周期延長，貸款利率上浮外，其他消費貸和房抵貸真的還是很寬松，也彌補了購房者資金的不足。要等全面縮緊恐怕還要很久?，F(xiàn)在對于投資者而言，如果資金緊張，隨時可以變現(xiàn)解壓，所以他們也不急于降價賣房。

　　至于投資建議，我?guī)滋烨耙呀?jīng)在知識星球上說了，公開也不方便給建議，大家可根據(jù)我的信息多思考下，自行判斷和決斷。{完}